맨해튼 주택 임대차 공실률 14년 만에 최고치 … 그래도2.9%

▲ 뉴욕 맨해튼 미드타운 전경 /사진=네스트시커스

뉴욕의 아파트 집주인들이 '임대 채우는 게 이렇게 힘들었던가'라면서 '새삼 오랜만이다'라는 이야기가 나오고 있다. 맨해튼 임대차 공실률이 10여년 만에 큰 폭으로 올랐기 때문이다.
지난5월 뉴욕 맨해튼 내 신규 임대 건수가 1년 전보다 62% 감소하면서 맨해튼의 공실률이 14년만에 최고치를 경신했다. 브루클린에서도 신규 렌트계약이 54%, 퀸즈에서도 61% 줄었다고 미디어들이 보도했다.
부동산회사인 더글러스 엘리먼의 보고서 저자인 조너선 밀러가 밝힌 자료에 따르면, 전년 대비 감소한 폭은 4월만큼 나쁘지는 않은 것으로 나타났다.
"나는 우리가 망연자실한 느낌 속에 분석적인 모드에서 미래를 생각하는 방향으로 전환하고 생각한다"고 그는 말했다.
지난 5월에는 이 회사가 2006년 8월 시장 추적을 시작한 이후 어느 달보다 많은 맨해튼 아파트가 임대되지 않은 채 남겨져 있다고 평가했다.
공실률 2.88%를 기록했다. 2019년 같은 기간 1.65%에서 상승했다. 4월에는 2.42%를 기록했다.
감정평가사인 밀러는 "사람들이 일자리를 잃거나 도시를 벗어나 교외로 이주하다 보니 그 아파트를 채우는 게 더 힘들다"고 말했다.
그러나 중요한 것은 렌트가격이다. 공실이 늘었음에도 불구하고 맨해튼에서는 임대료가 변동이 없었다. 맨해튼의 중간규모 주택 임대료는 5월 3,415달러로 1년 전의 3,413달러에서 사실상 변동이 없었다.
브루클린에서는 지난5월 임대료가 1년 전 2,829달러에서 2,921달러로 3.3% 오히려 올랐다.
물론 집주인들은 지난 5월 맨해튼에서 더 많은 인센티브를 제공했다. 맨해튼 거래 42%의 소유주들은 임대료 할인이나 다른 혜택을 부여해 주거나 중개 수수료를 삭감해주었다.
이는 1년 전 34%에서 늘어난 것이다. 혜택 가치는 2019년 1.2개월보다 늘어난 1.5개월의 무상임대료에 해당한다.
브루클린에서는 2019년 5월 32.6%에서 40%포인트 상승한 33%로 할인거래 비중이 높아졌다. 할인 규모는 1.3개월에서 1.4개월의 무상임대료로 늘어났다. 임대업자들에게는 이득은 적었지만 인센티브를 제공하는 브루클린 지주들이 늘어난 것은 17개월 만이다.
퀸즈는 인센티브를 제공하는 집주인의 수가 33%에서 65%로 증가하면서 중간규모 주택 임대료가 1년 전 2,908달러에서 2,745달러로 5.6% 하락했다. 제시된 혜택 가치는 1.6개월에서 1.8개월에 상당하는 무상임대료를 부여했다.
한편, 밀러는 임대료가 크게 하락한 것으로 보기에는 "너무 이르다"면서도 5월 임대료가 3개 자치구 모두 4월보다 낮아져 "한 발짝 물러선 것"이라고 지적했다. 그는 "신규 임대 물량이 줄면서 5월 가격 인하나 임대료 연체가 대부분 계약연장의 일환으로 발생하거나 집주인과 세입자 간 협상에서 발생했다"고 설명했다.
밀러는 집주인과 세입자의 시장에서 "이러한 행동은 개별적인 측면에서 일어나고 있다"고 말하며 "같은 배에 갇히거나, 같은 아파트에 갇히는 것과 같은 모습"이라고 설명했다. 그는 임대 활동이 감소한 것은 부분적으로 중개인들이 아파트를 보여주지 못했기 때문이고, 일부는 갑작스런 코로나 대유행의 시작에 기인한다고 말했다.
밀러는 "우리는 대부분 봉쇄로 인해 모든 것이 보류 상태에 있지만, 그것은 꽤 빨리 끝나가고 있다"고 제시했다.
중개인들은 경제 재개장 2단계의 일환으로 뉴욕의 아파트들을 보여주기 시작할 수 있을 것이다. 빌 드 블라시오 뉴욕시장은 언제까지라고 예상하지 못한다고 말했지만 가장 빠른 시기는 7월초부터 단계적으로 봉쇄가 풀릴 것으로 예상하고 있다.
일반적으로 주택의 공실률은 뉴욕의 경우 상당히 안정적인 모습을 보여왔다.
다른 형태의 부동산보다도 특히 안전한 분야가 주택시장이다. 상업용의 경우 5~8%의 공실률이 일반적이지만 주택시장은 보통 2% 안팎을 보여왔다.
다른 시장의 경우에 비해 뉴욕의 주택시장은 상대적인 의미에서 2% 중반을 넘어서면 특별히 대서특필하며 미디어들의 다루는 경우가 대부분이다.
이번 코로나 사태로 인한 봉쇄조치를 감안할 경우 기록적인 공실률이 놀라운 일은 아니지만 언제든 일시적인 사태는 끝난다라는 점을 고려하면서 시장을 주의 깊게 바라보아야 한다는 게 이 곳 전문가들의 중론이다. NM
(미국 부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석)

▲ 사진제공_네스트시커스