코로나사태 미국 부동산 시장, 특히 대도시에 어떤 영향을 미칠 것인가?

▲ 뉴욕시 외곽 부유층들의 휴양지인 햄튼 워터밀 지역의 고급주택들 (사진_네스트시커스)

코로나 대유행은 이미 뉴욕시에서 작은 엑소더스(mini-exodus)를 발생시켰다.  세금과 금리 인하, 그리고 가장 부유한 사람들에게 주식시장 이득과 일부 도움이 되는 정부기관의 구제금융 덕분에 더 높은 수익률로 인해, 주택시장이 미국 도시 외곽에서 맹위를 떨치고 있다.

이번 코로나 바이러스 대유행 사태를 되돌아 보면서, 과연 미국 핵심 도시 뉴욕 부동산에 어떤 현상들이 나타날 것인가?

스위스 글로벌금융기업인 UBS 부동산 애널리스트 조나단 월로신이 최근 고객들이 던진 질문에 대한 해결과 그 전망을 포브스지는 특집기사로 게재했다.

그가 작성한 보고서의 핵심 내용 중 하나는 이번 도시 봉쇄는 뉴욕시를 떠날 수 있는 사람들이 일시적으로라도 뉴욕시를 떠날 수 있도록 하는 강제적인 행위였다.

나아가 대규모의 지속적인 인종차별 항의로 인해 떠난 사람들은 복귀하기를 멈칫하게 만들었다. 보고서에 언급되지 않은 또 다른 특이점은 뉴욕 공립학교 제도이다. 이 제도는 학생들을 위한 어떤 결과의 형평성에 점점 더 초점을 맞추고 있으며, 일부 지역에서는 저소득층과 중산층 부모들이 자녀를 최고의 뉴욕시민 상위층으로 보낼 수 있도록 하는 영재적이고 재능 있는 프로그램들이 없어지게 만들고 있다는 점이다.

많은 부동산 투자자들, 특히 상업적 투자펀드 투자자들은 어떤 변화가 순환적이고, 어떤 변화가 구조적이며, 이러한 추세의 궁극적인 의미는 무엇이며, 코로나 대유행병 이후 어떻게 될 것인가에 대한 질문과 그 결과에 고심하고 있다.

"단독주택 시장은 다소 의외이긴 하지만 코로사 사태의 확실한 수혜자였다.” 월로신은 "대부분의 거주지 제한으로 인해, 밀집지역인 핵심 대도시들이 도시민들로부터 관심을 끌지 못하고 있는 상황이다"고 말했다. 그는 "최근 여러 도시에서 사회 불안과 대규모 시위가 증가하고 있어 도시 탈출 수준을 더욱 악화시키고 있는 모양새"라고 진단했다.

▲ 뉴욕 맨해튼 고급아파트에서 바라본 센트럴 파크 전경 (사진_네스트시커스)

뉴욕 근교와 다른 도시 중심지 외곽에서의 주택 매매거래량이 최근 증가했다. 주택의 수요공급 현황은 특히 북동부, 플로리다 일부, 북부 캘리포니아 등 거의 모든 곳에서 매도자 위주 시장이 되어 버릴 정도로 매매가 뜨거웠다.
공공 주택 건설업자들의 매매 및 주문과 지역 부동산 중개업자들의 데이터들은 올 4분기까지 주택 시장이 활황을 보일 것으로 내다보고 있다.

대도시를 떠나는 모든 사람들이 멀리 떨어져 있을 계획은 없다. 예를 들어, 어떤 사람들은 해변이나 산 속에 있는 그들의 두 번째 집에서 일하기 위해 막 떠났다. 현금이 있거나 이미 은행대출을 갚은 다른 사람들은 코로나바이러스 진앙지로부터 떠나면서 그 곳에 집을 임대하는 것을 선택했다. 그들이 이 곳의 구매자가 되지 않는 한, 이 사람들은 예전 집으로 돌아갈 것이다.

뉴욕과 같은 대도시의 경우 얼마나 많은 사람들이 되돌아 갈 것이냐가 관건이다. 앤드류 쿠오모 주지사는 실제로 뉴욕주 동쪽 고급 전원주택 지역인 롱아일랜드 햄튼에 사는 뉴욕 시민들에게 뉴욕시로 돌아갈 것을 요청했다. 그는 농담으로 그들에게 저녁을 만들어 주겠으니 되돌아 오기를 애원하기도 했다.

지난 12월 중국에서 처음 발견된 코로나바이러스 대유행은 미국을 가장 많이 강타했다. 수백만 명이 바이러스에 감염되었고 약 20만 명 사망했다.

뉴욕, 뉴저지, 캘리포니아 등 고가의 부동산 가격대를 보이고 있는 주에서 가장 큰 영향을 받았다. 이전한 사람들은 플로리다의 나폴리나 테네시 주의 내슈빌 등 부동산 가격과 세금 면에서 생활비가 현저히 낮은 주가 있다는 것을 알게 되었다.
이들 주들은 기업 친화적이고 재정 전망이 더 좋아 세금 인상의 위협이 낮다는 것을 의미한다.
월로신은 "저율 세금 주들은 고율 세금 부과주의 인구시장 점유율 기부 제도로 인해 수혜를 받아왔다"고 말한다.

인구의 순손실은 결국 자업자득이라는 결과로 되돌아 오기 마련이다.
가장 큰 걱정거리 중 하나는 과세 대상 소득이다. 떠나는 사람은 대부분 고소득자들이다. 만약 그들의 자녀들도 학교를 떠나게 된다면, 그것은 학교들에게 더 적은 돈이 배분된다. 더더욱 그들의 사업까지 던져놓고 떠난다면, 그것은 누군가 그 자리를 메우러 들어오지 않는 한 그 지역 세수가 줄어들 수 밖에 없다.
뉴욕시라면 누군가가 그럴 가능성이 크다. 물론 이것이 하룻밤 사이에 일어나지 않을 것이지만 말이다.

월로신은 "고소득자, 대규모 자본이득을 창출하는 사람, 상당한 자본투자를 하려는 사람들이 주어진 도시나 국가를 심각한 소용돌이에 빠뜨릴 수 있다"고 주장하고 있다.

그는 결론적으로 “고소득자들이 빠져나가는 주들은 개인세와 부동산세 인상, 재정과 운영 예산에 더 많은 부담을 지게 될 것이고, 궁극적으로 인구 유출로 이어질 수 있다”고 이 매체에 우려를 강하게 제시했다. NM

(뉴욕부동산중개회사 ‘네스트시커스’ 한국지사장 곽용석)