미국 상업용 부동산 시장 현황과 2021년 전망

2020년 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 여파로 모든 국가와 사회 시스템 전체가 크게 흔들렸다. 쉽게 생각했던 의료 바이러스 문제 하나가 전체 판을 뒤집어 놓을 줄 전혀 예상치 못했으며 아직도 그 여파는 계속 진행 중이다. 2020년 모든 비즈니스가 전년대비 심각한 타격을 입은 가운데 부동산 시장에서 유독 빛을 발한 분야가 있다. 바로 미국 주택시장이다. 코로나 발생 초기 잠시 하강세를 보였던 주택 시장이 지난 5월 이후 급반등하면서 지금까지 그 열기가 지속되고 있다. 미국 주택가격이 지금까지 105개월째 연속 평균가격이 상승세 중이며 거래량도 전년대비 큰 폭으로 증가하고 있다. 이러한 원인으로 주택 매물 부족과 주택담보대출금리의 사상최저치 수준에 있다. 나아가 주택 건설에 걸리는 소요 기간과 자재가격 인상 등으로 상승 분위기는 당분간 식지 않을 것이라는 게 전문가들의 대체적인 전망이다.
반면 미국 상업용 부동산 시장은 상당히 어려운 한 해를 보냈다. 도심 핵심지역에 있는 상업용 부동산의 위치적인 이유로 인해 코로나19 여파로 심각한 타격을 받았다. 대형 오피스 빌딩과 호텔이 가장 타격이 컸다. 재택근무로 인해 대도시 근무 사무실이 텅텅 비었으며 도시봉쇄와 여행 금지로 외부 손님을 맞이하지 못한 호텔이 커다란 침체를 겪고 있는 것이다. 리테일 분야인 상가도 마찬가지다. 사람들 이동이 제한된 여파로 도심지역 쇼핑 매장의 손님 내방이 격감한 것이다. 물론, 상업용 시장 중 그나마 타격이 적었던 분야도 있다. 바로 산업용 시설이다. 물류 창고나 산업기반 시설이다. 온라인 비즈니스 활성화로 물류 및 집배신 관련 시설들이 호황을 맞기도 했다. 과연 2021년도에 이러한 흐름이 어떤 형태로 전환될 궁금한 가운데 전문가들이 제시하는 주요 예상 트렌드들을 제시해 본다.

▲ 뉴욕 맨하튼 59번가 플라자 앞. GM 빌딩과 버그도프굿맨 백화점이 보인다.(사진_곽용석)

우선 오피스 빌딩 시장은 회복이 2021년에도 쉽지 않겠지만 그나마 희망적인 예측으로서 코로나19 여파로 사무실의 개인별 사용 공간이 확장되어 가는 분위기 속에 공유오피스 시장 다시 활기를 띌 가능성이 높다고 밝히고 있다. 2019년 세계 최대 공유 오피스 업체인 위워크의 참담한 IPO 시도 좌초와 2020년 코로나19 대유행으로 인해, 공유 및 유연성 있는 오피스 공간 서비스업이 급부상하는 것을 어렵게 만든 것으로 보였다. 그러나 이러한 추세는 간혹 공유 오피스 업체들이 임대하는 데 있어 급격한 후퇴가 일부 있을 수 있으나 결코 사라지지 않을 것이다. ​실제로 최근 부동산 투자회사인 콜리어스 인터내셔널(Colliers International)의 한 연구자료에 따르면 향후 5년 이내에 미국 전국의 공유오피스 및 유연성 있는 근무형태 수가 두 배 또는 세 배까지 증가할 것으로 예측됐다. 반면 오피스 임차인들의 임대계약기간은 점차 짧아지는 추세를 보일 것이라고 전망하고 있다. ​이것도 유연한 시장 분위기를 반영하는 것으로 특히 과거보다 짧은 임대료를 구하는 사무실 세입자가 늘고 있다. 따라서 2021년에는 10년, 15년 기간 임대 계약은 줄고 대신 3년, 6년 기간 임대 계약은 늘어날 것으로 예상하고 있다. 또한, 매출에 기반한 창의적인 소매업과 레스토랑 임대 방식이 새로운 ‘뉴 노멀’로 정착될 것이다. ​코로나19 대유행은 소매상들과 식당 비즈니스들을 완전히 넉다운시켰다. 온라인 거래로의 대전환 분위기는 코로나19로 더욱 가속화되고 있다. 건물주와 세입자들은 공실과 부도 물결을 막기 위해, 식당이나 소매상들이 총 매출이나 수익 일부만을 기준으로 임대료를 지불하는 경향은 더 흔해졌다. 이전과 같은 방식의 정상화로 돌아올 때까지 이런 분위기는 확산되어 갈 것이다.
​​창고 물류 임대업은 계속 활기를 띨 것이다. ​코로나19 유행병 동안 논란의 여지가 없는 상업용 부동산 시장에 최고 승리자가 있다면, 그것은 창고 및 산업물류 공간 비즈니스다. 온라인 전자상거래의 확대는 특히 대도시 근처를 중심으로 이미 그 분야를 고무시키고 있다. 아마존과 같은 회사들이 성공적 운영을 위해 마지막 배송지와 인근 다른 배달 지점들을 늘리고 있다. 아마존이 2020년 9월에만 미국 전역에 100개 창고를 개설했다. ​세계적인 IT 대기업들의 세력 확장이 상업용 시장에 커다란 전환을 가져왔다고 모든 전문가들이 강조하고 있다. 2020년에 이들 기업들이 미국 상업용 부동산 매입을 10년 만에 5배나 확대했다.
월스트리트저널(WSJ)은 미국 상업용 부동산회사 코스타그룹 자료를 인용해 아마존, 페이스북, 애플, 마이크로소프트, 구글의 모회사인 알파벳 등 5개 기술 대기업이 2020년도 기준 미국 부동산 약 5억8900만 평방피트(약 1660만 평)를 점유하고 있다고 보도했다. 이는 10년 전 차지한 공간의 5배가 넘는 규모다. ​비록 페이스북과 마이크로소프트를 포함한 이들 회사들 중 일부는 코로나19 대유행의 여파로 유연한 재택근무 정책을 시행하고 있지만, 사무실 공간, 창고, 데이터 센터 등 상업용 시장에 여전히 큰 매입을 하고 있다. 2020년, 5개 기술회사들은 10년 만에 가장 빠른 속도로 부동산 점유 공간을 25% 이상 확장했다. ​

▲ 뉴욕 퀸즈 퀸즈보로역 부근 모습(사진_곽용석)

미국 증권거래위원회(SEC)에 따르면 알파벳은 2020년 9월 현재 토지 및 건물에 399억 달러를 소유하고 있으며 이는 10년 전 40억 달러에서 약 10배 늘어난 것이다. 아마존은 2019년 말 현재 부동산 보유액이 392억 달러로 2010년 10억 달러를 약간 넘는 수준에서 크게 증가했다.​ 구글의 첫 대규모 부동산 매입은 2010년 18억 달러에 뉴욕 맨해튼 첼시 인근에 있는 대형 오피스 빌딩을 매입하면서 이뤄졌다. 그 후 구글은 이 지역에 더 많은 사무실 공간을 임대했으며 24억 달러에 가까운 또 다른 건물을 매입했다. ​​
기술 회사들은 일반적으로 임대보다는 부동산을 구입하고 있다. 그 이유는 회사들이 건물을 완전히 통제할 수 있기 때문이다.​ 이러한 흐름은 2021년에도 더욱 확대될 것으로 보인다. 2021년도 미국 상업용 부동산 시장 회복 시기를 살펴 본다면, 우선 산업용 물류 분야는 이미 코로나19를 2020년도에 만회됐으며, 그 이상으로 확장 중이다. 임대주택 단지 분야는 2021년 상반기에 회복세를 보일 것으로 보인다. 거주 공간에 대한 수요는 언제든지 상존하기에 코로나19 여파에 크게 흔들이지 않는 모습을 보일 것이다. 또한 부도심이나 중소도시 중대형 오피스 빌딩도 2021년 상반기 또는 하반기에 코로나19 이전으로 회복세를 보일 것으로 평가했다. 가장 늦을 것으로 예상되는 것은 핵심도시 대형오피스 빌딩과 호텔분야다. 2021년 하반기 또는 2022년 상반기에 각각 회복세를 보일 것이라고 부동산전문가들은 예상하고 있다. NM

네스트시커스 한국지사장 곽용석