[미국 부동산] 올해 미국 주택시장 작년 호황세 과연 이어갈까?

작년 미국 주택시장이 코로나19 여파에도 불구하고 돋보이는 활황세를 보였다. 상업용 부동산이 극심한 혼란과 침체를 겪고 있는 상황에서도 꿋꿋하게 버텨내며 호성적을 보였다. 과연 올해도 이러한 흐름이 지속될 것인지에 관심이 모아지고 있다.
최근 코로나19 백신 개발 및 보급관련 긍정적인 사회안정 분위기가 나타나고 있는 가운데 워싱턴포스트가 주요 전문기관들의 올해 미국 주택시장 전망을 소개했다.
 

<미국 전국부동산중개인협회(NAR)>

작년 신규주택 판매(추정치)는 전년 대비 20%, 기존주택 판매는 3% 늘어날 것으로 전망하면서, 올해는 신규주택 판매는 21%, 기존주택 판매 9% 증가로 예상했다. 주택가격은 평균 3% 상승을 내다봤으며 담보대출 고정금리는 3.1%로 예측했다.

이 협회는 “집값 상승은 기존 주택 소유주들에게 적지 않은 부의 증식을 가져다 주었다”라며 “더욱 오르는 집값으로 주택을 구매할 능력과 기회는 보다 줄어들 것”이라고 제시했다. 다만, 연방준비제도는 장기간 저금리 기조를 유지할 전망으로 이자율은 낮은 수준이 될 것이라고 예상했다.

<리얼터닷컴(Realtor)>

주택 가격이 최고치를 경신하고 구매자 경쟁이 여전히 강하기에 2021년은 강력한 매도자 시장이 될 것이다. 재고 물량은 적지만 꾸준히 증가될 것으로 보여 구매자들에게 안도감을 줄 것이다. 그러나 주택담보대출 금리와 주택가격 상승은 1년 내내 구입능력 저하라는 시련을 맞을 것이다.

주택 가격은 성장세가 지속되기는 하지만 더 느린 속도로 상승(올해 5.7% 상승)하면서 최고치를 경신할 수 있을 것이다. 매물 주택 수가 서서히 반등하여 구매자들에게 약간 안도감을 줄 것으로 예상했다.
기존 주택 매매 거래가 7% 증가할 것으로 전망하며, 신규 단독 주택은 9% 성장할 것으로 예상하고 있다. 주택담보대출 금리는 연말까지 3.4%로 꾸준히 상승할 것으로 보고 있다.

<레드핀(Redfin)>

경제가 코로나19 대유행에서 회복됨에 따라 2021년까지 주택 시장이 강세를 유지할 것으로 전망하고 있다. 올해는 주택 구매자들이 3% 미만의 주택담보대출 금리를 활발히 이용할 것이며 주택 구매자들이 그 효과로 인해에 시장은 크게 흔들리지 않을 것이라고 예측했다.

이 회사는 "올해 말에는 코로나19 대유행이 사라지게 되면서, 기업들이 다시 문을 열고 일상 활동이 더 안전해짐에 따라, 새로운 주택 구매자와 판매자들이 주택 시장에 뛰어들 것이고, 2006년 이후 가장 강력한 주택 매상이 될 것."이라고 제시했다.

연간 주택 판매 증가율은 2020년 5%에서 2021년에는 10% 이상으로 증가할 것이다. "더 많은 신규 매물이 보다 균형 잡힌 시장과 더 많은 주택 판매를 가능하게 할 것"을 기대하고 있다. 작년에는 신규 매물이 전년보다 3% 감소했지만, 2021년에는 신규 주택매물이 5% 이상 증가할 것으로 예상하고 있다. 신규 매물 증가와 서서히 상승하는 주택담보대출 금리로 인해 주택가격은 작년 6%에서 올해는 5% 미만으로 상승이 둔화될 것이다.
비록 주택담보대출 금리는 세계 경기 회복의 부진으로 인해 낮은 수준을 유지할 것이지만, 금리는 약 3%까지 상승할 것으로 보고 있다.
2006년 이후 그 어느 해보다 더 많은 새 집이 2021년에 지어질 것으로 예상하고 있다. 올해 말까지 주택 보유율이 2005년 이후 처음으로 69%를 넘어설 것으로 전망하고 있다.

"주택 시장이 작년에 나타난 도전과 변화된 선호도에 잘 대응해 왔기에 다른 어떤 것과도 다른 한 해가 될 것"으로 기대하고 있다. 경제가 회복됨에 따라 수요가 계속 증가하면서 금융 재정적 능력자들의 높은 수요를 충족시키기 위해 더 많은 판매자를 시장에 끌어들이고, 온라인 IT기술이 관심 있는 구매자들과 더 빨리 연결되도록 해주기에 연간 주택 판매 증가율이 거의 40년 만에 최고가 될 것으로 예측하고 있다. 그러나 집값, 주택담보대출 금리, 임대료 각각 상승으로 인해 구입능력에는 어려움이 가중될 것이다.
연간 주택판매는 690만 채로 21.9% 증가할 것으로 전망하고 있다. 이는 1983년 이후 가장 큰 연간 판매 증가율일 것이다. "재고난이 극소수의 집을 놓고 구매자들의 심한 경쟁으로 주택 가격 인상은 2009년 서브모기지 불황 이후 가장 빠른 속도인 10% 이상이 될 것"이라고 제시했다.

"올해는 몇 년 만에 가장 뜨거운 봄 쇼핑 시즌을 만들어낼 것"이라고 시장상황을 예측하고 있다. 이는 희망 매도가를 상회하는 경우가 종종 있을 것이다. 주택담보대출 금리 상승은 또한 구매자 경쟁을 더욱 가중시킬 수 있다. 지난해 코로나19 대유행으로 도시생활이 팍팍했지만 올해는 도시가 르네상스를 맞을 것이 거의 확실하다고 전망했다.

<전국주택건설협회(NAHB)>

주택 건설은 작년 최고 빛을 발한 분야였다. 작년 3~4월, 건설업자 신뢰와 건설활동의 초기 감소 이후 건축전망이 크게 개선됐다.

향후 6개월 동안 단독주택 매매와 분양 기대치에 대한 건축업자들의 인식을 측정하는 월간 NAHB/웰스파고 주택시장 지수는 12월에 (100점 만점에) 86점으로 11월 최고치인 90점에서 약간 떨어졌지만 증가세를 보였다. 이 지수는 2019년에 58점에 비하면 상당히 증가했다.

주택 건설업자들은 지속적인 구매자 방문증가 수준을 제시하면서 자재 비용과 납품 시간과 관련된 공급 측면의 우려를 언급했다. 토지와 토지 이용가능성도 어려운 상황으로 제시했다. 작년 단독주택 건축은 2019년에 비해 약 11% 증가했다. 리모델링 공사는 2020년에 걸쳐 강력했다. 2020년 상승의 주된 동인은 저금리와 코로나19 대유행 속에 주택의 중요성에 대한 새로운 관심이었다.

올해는 총 단독주택 건설이 100만 건을 넘는 첫 해가 될 것이다. 2009년 불황 이후 처음으로 2020년 총 88만4000건보다 2.5% 증가할 것이다. 건설업자들은 2020년에 계약된 판매를 맞춰야 하기에, 건축가구수는 판매가구수 보다 더 많이 증가할 것이다.
신규 주택과 기존 주택의 재고가 모두 낮기 때문에 주택시장 성장이 역시 예상된다. 매매물량은 신규 주택은 4.1개월에 불과하기 때문이다. 보통 5-6개월 정도 분량이 있어야 균형 잡힌 것으로 간주된다.

<미국기업연구소(AEI)>

보수성향의 싱크탱크인 이 연구소는 2021년 신규 주택 공급은 계속해서 심각한 제약을 받을 것이라고 제시했다. 기존 공급은 사상 최저 수준인 2.3개월이며 신규 건설은 3.5개월로 축소 상태로 부족한 모습이다.

"이러한 불균형은 재택근무 현상과 밀레니얼 세대가 주택 구매자가 됨으로써 촉발됐다. 코로나19 대유행으로 인한 제2의 주택 수요, 낮은 이자율이 수요 증가로 이어지고 있다"고 말했다. "이러한 분위기는 당분간 계속될 것으로 본다. 주택 공급을 추가하는 것은 매우 어렵다. 기존 주택 소유주들, 특히 오래된 주택 소유주들은 대부분 그대로 머무르고 있기 때문”이라고 평했다.
낮은 재고율과 낮은 주택담보대출 금리는 높은 주택가격 절상으로 이어졌다. 작년 집값 상승률이 10.3%에 달했으며 2021년에도 지속될 것으로 예상하고 있다. 또한 2021년 주택 매매가 2020년 수준에서 계속되거나 그 이상일 것이며, 올해가 거의 기록적인 주택담보대출 실행이 되는 해가 될 것이라고 예측했다.

<모기지은행협회(MBA)>

작년 말까지 재융자 및 주택 구입에 대한 수요가 증가함에 따라 담보 대출이 작년에 3조 6000억 달러 이상으로 마감될 것으로 예측되고 있다. 이는 2003년 3조 8000억 달러 이후 가장 많은 금액이다.

"수 백만 명의 주택 소유자들은 주택 재융자를 통해 돈을 절약했다. 주택 담보 은행회사들은 500만 명 이상의 주택 소유자들에게 코로나19 여파로 대출금 납부 연기를 제공했으며 주택 매매는 호황을 보였기 때문.”이라고 제시했다.
그러나 이 엄청난 대출금액은 2021년까지는 계속될 것으로 기대되지 않는다. 올해 주택담보대출 발생액이 2조 8000억 달러로 감소할 것으로 전망하고 있다. 정부는 올해 말까지 주택담보대출 금리가 3.2%까지 오를 것으로 예상하고 있다.

기존 주택 거래가 630만 채에 달하고 신규 주택 매매는 98만9000가구로 증가할 것으로 예상하고 있다. 주택 건설은 110만 가구로 증가하며 주택 가격은 5.1% 인상될 것으로 보고 있다.

<뱅크레잇닷컴(Bankrate)>

금융 웹사이트인 이 회사는 주택담보대출 금리가 올해 초에는 잠시 더 떨어질 것으로 예상하고 있다.
대출이자율이 2021년에 3.1%로 끝날 것으로 예상하지만, 올해 내내 극적인 변화가 있을 수 있다고 밝혔다.
"경제적인 우려 때문에 고정 금리가 2021년 초에 훨씬 더 낮은 수준으로 떨어졌지만 광범위한 코로나19 백신 접종이 경제 활동의 놀랄 만큼 강한 급상승으로 이어질 경우, 하반기에는 반등하는 등 주택담보대출 금리 변동성이 특히 큰 해가 될 것”이라고 이 회사는 매체에 제시했다. NM

미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석

▲ 맨해튼 어퍼웨스트사이드 전경(사진=네스트시커스)