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대출 규제 영향, 수도권 아파트 가격 상승세 둔화

기사승인 2021.12.03  12:26:12

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- 서울 아파트 매매 거래 시장 7개월 만에 ‘매도 우위’

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수도권 아파트 가격 상승세가 둔화되고 있다. 서울 아파트값 상승폭은 3주 연속 줄어들었다. 정부의 대출규제와 금리 인상, 집값 고점에 대한 불안감 등이 맞물리면서 일부 호가를 낮춘 매물도 거래가 안 되는 등 관망세가 짙어지는 분위기다.

장정미 기자 haiyap@

11월11일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값(11월8일 기준)은 전주 대비 0.14% 상승하면서 3주 연속 상승폭을 낮췄다. 상대적으로 이번 대출 규제 영향을 많이 받은 강북 등지의 오름폭이 전주 대비 줄었다.

아파트 매매 거래 시장, 매수자들 관망세 짙어져
서울 아파트 매매 거래 시장이 7개월 만에 ‘매도 우위’로 전환된 것은 매수자들의 관망세가 짙어진 영향으로 해석된다. 대출이 까다로워진데다 금리인상까지 겹치면서 자금마련이 어려워지자 집을 ‘사겠다’는 심리가 위축된 것이다. 지난해에 이어 올해까지 집값이 단기간에 급격히 오른데 따른 피로감이 겹쳤다는 분석도 제기된다. 정부는 올 하반기 들어 금융권의 가계부채 관리 고삐를 죄고 있다. 시중 은행의 잇따른 주택담보대출 중단, 대출 심사 강화 등으로 자금 마련의 벽이 높아지면서 집을 사려는 심리가 급격히 위축됐다. 금리까지 가파르게 오르며 수요자들의 부담을 키웠다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 담보대출 금리는 지난 6월 말 평균 2% 후반에서 10월 말 기준 3% 중반까지 올랐다. 기준금리 인상 가능성이 커지면서 연내 5%를 넘어설 것이라는 전망도 나온다. 대출을 받아 집을 사기 어려워진 셈이다. 여기에 2018년 이후 집값이 천정부지로 오르면서 고점에 다다랐다는 인식이 팽배해진데다 내년 3월 대통령 선거 등 굵직한 이벤트를 앞두면서 일단 기다려보자는 심리가 커진 것으로 보인다.

서울을 5개 권역으로 나누면 용산·종로·중구가 있는 도심권을 제외하고 모든 권역에서 매매수급지수가 100 아래로 떨어졌다. 은평·서대문·마포구가 있는 서북권은 11월 첫째주 전부터 100 이하로 하락해 매수심리 위축이 가장 큰 것으로 나타났다. 중저가 단지가 몰려있는 동북권은 11월 둘째주 101에서 11월 셋째주 99.4까지 떨어졌다. 눈에 띄는 점은 대출을 받기 어려운 강남권 역시 매수 심리가 한풀 꺾였다는 점이다. 강남4구가 있는 동남권의 매매수급지수는 99.5로 가장 큰 하락폭을 보였다. 매수 심리가 위축되면서 서울 아파트 매물은 조금씩 쌓이는 모습이다. 부동산 빅데이터업체 아파트실거래가에 따르면 11월19일 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만4687건으로 한달 전 대비 6.7% 늘었다. 다만 서울 아파트 매매가격은 상승세를 이어가고 있다. 상승폭은 둔화됐지만 평균 변동률은 지난해 5월말 이후 1년 6개월 가까이 매주 오름세를 기록 중이다. 일부 단지에서는 여전히 신고가가 나오고 있다. 강동구 고덕동 고덕그라시움 84㎡(전용면적)는 지난 10월26일 20억원에 거래되며 한 달여 만에 1억1000만원이 올랐다.

반면 강북 지역에서는 하락 거래 사례가 잇따르며 매수세 위축의 타격을 받고 있다. 노원구 상계주공3단지 58㎡는 지난 10월10일 6억원에 거래되며 직전 거래인 지난 4월말(7억8500만원) 보다 1억8500만원 하락했다. 도봉구 창동 쌍용 60㎡ 역시 10월1일 8억900만원에 거래돼 보름 만에 2000만원이 떨어졌다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “애초에 대출을 받기 어려운 강남권은 똘똘한 한채를 사겠다는 심리 탓에 거래는 줄어도 가격이 급격히 하락할 가능성은 적다”며 “대출을 끌어서 사는 중저가, 실소유자 매매시장은 대출 규제가 강화되거나 금리가 인상되면 매수 심리는 물론 가격 역시 주춤할 수밖에 없어 지역별 가격 양극화 현상이 뚜렷해질 것”이라고 말했다

은행권 가계대출 증가액, 5개월 만에 가장 적은 수준
지난 10월, 은행권 가계대출이 주택담보대출을 중심으로 5조원 이상 늘어난 것으로 나타났다. 내 집 마련을 위한 주택 매매와 전세 거래를 위한 자금 수요가 지속된 영향이다. 집단대출 감소와 금융당국의 ‘가계대출 조이기’ 등의 영향으로 가계대출 증가폭은 줄어들었다. 반면 가계대출이 막히자 시중은행들이 기업대출을 늘리면서 기업대출은 큰 폭으로 불었다. 한국은행이 11월10일 발표한 ‘10월 중 금융시장 동향’에 따르면 10월 말 기준 은행권 가계대출 잔액은 1057조9000억원으로 9월 말보다 5조2000억원 늘었다. 은행권 가계대출 증가액은 지난 5월(-1조6000원) 이후 5개월 만에 가장 적은 수준이다. 9월(6조4000억원)보다 1조원 이상, 지난해 10월(10조6000억원)과 비교하면 절반으로 줄었다. 가계대출 종류별로 보면 전세자금대출을 포함한 주택담보대출이 774조5000억원으로 전월보다 4조7000억원 증가했다. 증가폭은 9월(5조6000억원)에 비해 9000억원 줄었다. 주택담보대출 가운데 전세대출은 2조2000억원 늘어 9월(2조5000억원)보다 증가폭이 소폭 줄었다. 주택담보대출 증가액 감소는 집단대출 취급이 줄어든 영향이라는 분석이다.

박성진 한은 금융시장국 시장총괄팀 차장은 “강화된 규제에도 주택 매매나 전세 거래를 위한 자금 수요는 여전히 높게 유지되고 있다”며 “집단대출 취급 감소는 대출규제보다는 중도금과 이주비, 잔금 등 누적된 집단대출 수요가 일시적으로 줄어들었기 때문이라고 봐야한다”고 말했다. 신용대출을 포함한 기타대출은 전월보다 5000억원 늘었다. 9월(8000억원)보다 증가폭이 줄었다. 금융당국에 따르면 신용대출 증가액은 지난달 출범한 토스뱅크(5000억원)가 대부분을 차지했다. 신용대출 한도를 줄인 5대 시중은행의 신용대출은 2000억원 줄었다. 박 차장은 “하반기 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화를 포함한 정부의 대출규제, 은행권 대출금리 인상 등이 기타대출 증가세 억제에 효과가 있었다고 본다”며 “8월 기준금리 인상 효과는 대출금리와 달리 양적 효과가 아니기 때문에 즉시 영향을 미치지 않고 시차를 두고 대출 수요 억제에 도움을 줄 것”이라고 말했다. 금융위원회·금융감독원의 ‘가계대출 동향’에 따르면 은행과 제2금융권을 포함한 금융권 전체 가계대출은 지난 10월 6조1000억원 늘었다. 증가폭이 전월(7조8000억원)보다 줄었다. 전년 동기 대비 증가율은 8.6%로 7월(10%), 8월(9.5%), 9월(9.2%) 등 꾸준히 낮아지고 있다. 금융당국은 “가계대출은 올 7월을 정점으로 증가세가 점차 둔화하는 등 안정세를 점차 찾아가는 추세”라고 분석했다.

반면 지난달 말 기준 기업대출 잔액은 1059조3000억원으로 9월보다 10조3000억원 늘었다. 증가액은 9월(7조7000억원)보다 2조6000억원이나 많은 수준이다. 역대 10월 기준으로는 2009년 6월 관련 통계 작성 이후 최대 증가 폭이다. 같은 월 기준 기업대출 증가폭은 지난 6월부터 5개월 연속 사상 최대치를 갈아치우고 있다. 대기업 대출이 분기말 일시상환분 재대출, 은행의 기업대출 확대 노력 등의 영향으로 2조3000억원 증가했다. 중소기업 대출도 개인사업자 대출(2조6000억원)을 포함해 한달 새 8조원 늘었다. 코로나19 관련 은행과 정책금융기관의 금융지원이 지속되는 가운데 부가가치세 납부, 시설자금 관련 대출 수요가 이어졌다는 게 한은의 설명이다. 박 차장은 “가계대출 증가율 관리 목표를 넘어선 은행들이 기업대출에 대한 대출 태도를 완화하면서 기업대출이 늘어난 측면이 있다”고 설명했다.

내년부터 고가전세에 대한 대출보증 단계적으로 제한
고가전세에 대한 대출보증이 내년부터 단계적으로 제한될 예정인 가운데, 주택 수요자들 사이에 갑론을박이 이어지고 있다. 고가전세 수요가 감소하면서 결국 전셋값이 하락할 거란 낙관론과, 세입자들의 자금 여력이 충분한 경우가 많아 영향이 크지 않을 것이란 의견이 맞섰다. 고가전세 매물은 기준값에 맞춰 반전세로 돌아서고 오히려 저렴한 전세까지 키맞추기 하면서 일반 서민들까지 힘들어질 것이란 우려도 나온다. 11월3일 금융권에 따르면, 지난 11월1일 출범한 ‘가계부채 관리 태스크포스(TF)’에서 SGI서울보증이 고가 전세에 보증을 제한하는 방안이 논의됐다. TF에는 금융위원회·금융감독원 등 금융당국과 금융업권, 보증기관 등이 참석했다.

SGI서울보증 관계자는 “고가 전세 보증 제한을 내부적으로 검토 중인 단계”라며 “아직 확정된 사항은 없다”고 말했다. 11월5일, 정부·SGI서울보증 등에 따르면 SGI서울보증이 내년부터 고가전세에 대해 보증을 제한하는 방안을 검토 중이다. 그간 SGI서울보증은 전세가격에 별도의 상한 기준을 두지 않고 대출액의 90%를 보증해줬다. 전셋값이 20억원인 고가전세여도 무주택자라면 서울보증의 보증을 받아 5억원 한도로 대출이 가능했다. 그러나 내년부터는 기준값을 초과하는 고가전세에 대해서는 보증이 제한된다. 기준값으로는 고가주택 기준인 9억원, 혹은 주택담보대출 금지 기준인 15억원 등이 거론되고 있다. 이를 두고 주택 수요자들이 참여하는 부동산 커뮤니티 등에서는 갑론을박이 이어지고 있다. 고가전세의 대출 제한을 환영하는 목소리가 높았다. 일부는 그간 고가전세에 대해 대출이 나오고 있었다는 사실에 놀라며 “마땅히 해야할 일을 한 것”이라고 평가하기도 했다. 고가전세에 대한 대출보증이 내년부터 단계적으로 제한될 예정인 가운데, 주택 수요자들 사이에 갑론을박이 이어지고 있다. 고가전세 수요가 감소하면서 결국 전셋값이 하락할 거란 낙관론과, 세입자들의 자금 여력이 충분한 경우가 많아 영향이 크지 않을 것이란 의견이 맞섰다. 고가전세 매물은 기준값에 맞춰 반전세로 돌아서고 오히려 저렴한 전세까지 키맞추기 하면서 일반 서민들까지 힘들어질 것이란 우려도 나온다. 고가전세를 규제하는 것이 오히려 서민들을 힘들게 할 것이란 우려도 나왔다. 중저가 전세가격이 고가전세 기준에 키맞추기 할 거라는 판단에서다. 실제로 주택담보대출 규제 허들이 9억원, 15억원 등으로 규정된 이후, 그보다 낮았던 집값이 9억원, 15억원에 키맞추기 하는 경우가 있었기 때문이다. 고가전세의 반전세화, 월세화에 가속이 붙으면서 일반 서민들이 강남에 거주하기는 더욱 어려워질 것이란 우려도 나온다. 이에 고승범 금융위원장은 초고가 전세자금 대출에 대한 규제를 검토하고 있다고 밝혔다. 전세가격 상한선이 없는 SGI서울보증의 보증에 제한을 두는 방식이 거론된다. 다만 실수요자 보호를 위해 초고가 전세 기준은 9억원 이상으로 정해질 전망이다.

고 위원장은 11월7일 서울 마포구 프론트원에서 열린 청년창업가들과의 간담회 직후 기자들과 만나 “초고액 전세에 대해서는 (전세 대출이 부적절하다는) 지적이 있어 어떻게 할지 SGI서울보증이 중심이 돼 검토해 나갈 것”이라며 “구체적으로 확정되면 발표하겠다”고 말했다. 고 위원장은 최근 제기된 9억원 이상의 고가 전세대출 보증 제한 가능성에 대해서는 “최근 전셋가격이 많이 올라 일률적으로 제한할 생각은 없다”며 “9억원을 넘는 전세도 상당히 많아졌다”고 말했다. 이어 “일률적으로 제한해 실수요자분들이 피해보는 일이 없도록 하겠다”고 말했다. 고 위원장은 초고액 전세 기준이 9억원이냐는 질문에는 “훨씬 위일 것”이라고 답했다. NM

장정미 기자 haiyap@newsmaker.or.kr

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