올 1월부터 전세대출도 총량관리 규제 적용

article_right_top

올 1월부터 전세대출도 다시 가계대출 총량관리 규제를 적용받게 됐다. 전세대출이 규제에 포함되면 은행권 가계대출 여력은 그만큼 줄어 조기 소진될 가능성이 있다. 금융당국은 올해 가계대출 증가율 관리 목표도 4~5%대로, 지난해(5~6%대)보다 낮춰 한도 관리를 강화할 계획이어서 대출 문턱은 더욱 높아질 전망이다.

장정미 기자 haiyap@

12월 10일 금융당국에 따르면 지난해 4분기(10~12월) 가계대출 총량관리 규제에서 한시적으로 제외됐던 전세대출이 올 1월부터 다시 규제에 포함돼 관리받게 된다. 금융위 관계자는 “전세대출을 내년도 총량관리 한도에 포함해 관리한다는 계획에 변함이 없다”고 밝혔다. 금융위는 지난 10·26 가계부채대책 당시 전세대출에 대해 “올해 가계부채 총량관리 과정에서 전세대출 전면 중단 가능성에 대한 시장 우려가 높아 예외적으로 관리에서 제외했다”며 “내년도 가계대출 취급계획 수립 시, 예년처럼 전체 총량에 전세대출을 포함해 관리할 예정”이라고 밝힌 바 있다.

금융당국, 올해 가계부채 증가율 목표치 예년보다 강화
금융위는 앞서 지난해 상반기 가계대출이 급증해 증가율이 정부 권고치인 5~6%대에 육박하면서 일부 은행이 대출 문을 닫고 실수요 전세대출마저 전면 중단될 위기에 놓이자, 실수요 보호를 위해 지난 10월 중순 전세대출을 총량규제에서 제외한 바 있다. 이로 인해 은행들은 전세대출을 다시 정상적으로 취급할 수 있게 됐다. 전세대출이 다시 가계대출 총량규제에 포함됨에 따라 대출총량 한도 관리를 위한 금융사들의 심사 기조는 더욱 엄격해질 것으로 보인다. 금융당국은 2022년도 가계대출 증가율 관리 목표치를 연 4~5%대로 지난해(연 5~6%대)보다 더 강화했다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행이 올해 취급할 수 있는 가계대출 한도는 35조6000억원으로, 지난해 예상 공급실적(약 42조원)보다 15%가량 줄어든다. 월평균으론 3조5030억원에서 2조9600억원으로 5000여억원가량 대출 여력이 축소된다. 가계대출 총량한도에 다시 포함되는 전세대출 규모는 작지 않다. 5대 은행의 지난해 4분기 전세대출 신규 취급액은 현재(10~11월말)까지 7조원이 넘는 것으로 알려졌다. 월평균 3조5000여억원에 달한다.

특히 올해는 지난해보다 전셋값이 더 오를 것으로 예상돼 전세대출 수요도 더 늘어날 것으로 예상된다. 올해 7월 임대차법 시행 2년이 도래하면 계약갱신청구권 만료로 신규 전세 계약이 쏟아지게 된다. 새로운 갱신 물량은 전월세상한제(임대료 인상 폭 5% 제한)를 적용받지 않아 전셋값이 더 높아질 수밖에 없다. KB국민은행 통계에서 서울 아파트 평균 전셋값은 지난해 11월 6억6244만원을 기록해, 2년 전에 비해 무려 41%(1억9241만원) 급등한 상태다. 은행들은 대출한도가 조기에 소진되지 않도록 금리를 올리거나 한도를 줄이는 식으로 수요를 억제할 가능성이 커, 지난해보다 대출을 받기가 더 어려워질 수 있다는 우려들이 나온다. 은행권 관계자는 “금융당국이 실수요 보호를 위해 중금리·정책자금 대출을 가계대출 총량한도에서 제외해준다는 방안을 내놨으나, 전세대출이 다시 규제에 포함되기 때문에 대출 여건은 좋아지기 어렵다”며 “분기별로 한도가 소진되지 않게 관리해야 하기 때문에 다시 대출 문턱을 높이려는 움직임들이 나타나게 될 것”이라고 말했다.

대출규제 강화에 따라 중금리대출 경쟁 치열해질 듯
금융당국이 올해 가계대출 총량관리 시 중금리대출에 대해 한도와 인센티브를 부여 가능성을 시사하면서 전략적인 대출 포트폴리오 구성이 중요해질 것으로 분석되고 있다. 저축은행 업계는 탄력적인 운영과 리스크 관리로 수익성을 높여나갈 계획이다. 금융권에 따르면 지난해 11월 금융당국은 2022년 저축은행의 가계대출 증가율 목표치를 지난해보다 최대 절반 수준으로 축소하도록 가이드라인을 제시하면서 신용대출 취급이 올해보다 줄어들 것으로 전망됐다. 금융당국의 규제 강화에 저축은행의 2022년 수익 전망이 어두웠지만, 금융당국에서 중금리대출과 정책서민금융 상품에 대해 한도와 인센티브를 부여하는 방안을 제기하면서 이에 기반한 대출 전략을 내세워 수익 개선에 나설 것으로 보인다. 앞서 고승범 금융위원장은 지난 12월 3일 기자간담회를 통해 2022년 중금리대출과 정책서민금융 지원 규모를 지속적으로 확대해 중금리대출을 2021년 32조원에서 35조원으로 확대하고, 정책서민금융은 9조6000억원에서 10조원대로 확대하겠다고 밝혔다. 또한 올해 가계부채 총량관리에서 중·저신용자 대출과 정책서민금융 상품에 대해 충분한 한도와 인센티브를 부여하며 중·저신용자를 위한 중금리대출도 확대되도록 지속적으로 유도해나갈 계획이라고 밝혔다.

금융당국은 지난 12월 10일 더불어민주당과 비공개로 가계부채 당정협의를 가졌으며, 민주당에 2022년도 가계부채 증가율 목표치를 4~5%대로 증가액을 기준으로는 약 87조원으로 보고한 것으로 전해졌다. 저축은행 업계에 따르면 금융당국은 저축은행에 대해 2022년 가계대출 증가율 목표치에 대한 가이드라인으로 저축은행 업권 전체 비율과 회사별 비율을 별도로 부여했다. 중금리대출을 제외한 고금리 대출 등의 증가율은 5.4% 이내로 제한했다. 저축은행의 가계대출 증가치가 하향 조정되는 가운데 금융당국이 중금리대출과 정책서민금융 상품을 탄력적으로 운영할 방침을 밝히면서 인센티브의 정도가 변수로 작용할 것으로 보인다. 중금리대출의 경우 저축은행 업권 뿐만 아니라 인터넷전문은행에서 중금리대출 취급을 대폭 늘리면서 대출규제 강화에 따라 중금리대출 경쟁이 더욱 치열해질 전망이다.

인터넷은행은 오는 2023년까지 중·저신용자 비중을 30%대까지 확대할 계획으로 가계대출 규제 인센티브에 중금리대출이 포함될 경우 중금리대출을 늘릴 수 있는 유인으로 작용해 전략적으로 활용할 가능성이 높아졌다. 일각에서는 인터넷은행을 포함한 제1금융권에서 전략적으로 중금리대출을 확대하면서 기존 중금리대출 시장을 이끄는 저축은행과의 경쟁이 치열해질 것으로 내다봤지만, 저축은행 업계에서는 타깃 고객층이 다르고 볼륨 면에서도 아직 큰 차이를 보이고 있어 올해와 비슷한 수준이 이어질 것으로 내다봤다. 지난 7월 법정 최고금리 인하에 따라 중금리 대출 금리 상한도 인하되면서 ▲은행 6.5% ▲상호금융 8.5% ▲카드사 11.0% ▲캐피탈 14.0% ▲저축은행 16.0%로 각각 인하될 예정이다. 인터넷은행과 저축은행의 중금리 대출 금리 상한에서 차이를 보이고 있으며, 일부 취급대상이 겹칠 수 있으나 전체 중금리 대출에서 크게 차지하지 않아 중금리 대출 취급에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 다만 지난해 일부 저축은행은 현재 중금리대출 금리상한인 19.5%에 맞춰 고금리를 통한 높은 수익을 거둔 만큼, 올해 금리상한 인하에 따른 수익 악화가 전망되고 있다. 한국신용평가는 가계대출 중심의 대형 저축은행의 경우 개인신용대출 중 신용평점 4분위 이하의 가중평균 금리가 모두 16%를 초과해 수익성 저하가 상대적으로 클 것으로 예상했다. 금융지주계열 저축은행은 모든 신용평점 분위에서 가중평균금리가 16%를 초과하지 않아 상대적으로 수익성 저하 압력이 높지 않은 것으로 분석됐다. 저축은행들은 기업대출과 리테일대출 취급을 확대하며 수익 방어에 나설 것으로 보이며, 리스크관리를 통한 우량 차주 발굴에 나서며 건전성을 개선하고 디지털 플랫폼을 고도화하며 비대면 프로세스를 개선해나갈 것으로 보인다.

가계대출 총량규제서 중·저신용자, 정책금융 제외 검토
금융당국이 2022년도 가계대출 총량규제서 중·저신용자, 정책금융을 제외하는 방안을 검토하고 나서며 서민들의 ‘숨통’이 다소 트일 것으로 보인다. 지난해 유례없는 대출 규제에 따른 부작용으로 실수요자가 ‘대출 절벽’에 내몰리고 있다는 비판을 의식한 조치로 풀이된다. 다만 고신용자들은 올해에도 대출받기가 여간 쉽지 않을 것으로 관측돼 ‘반쪽짜리 규제완화’라는 지적도 나온다. 지난 12월 6일 금융당국에 따르면 금융위원회는 조만간 금융권과 중·저신용자, 정책금융 상품을 총량규제에서 제외하는 방안을 두고 협의를 진행할 방침이다. 고승범 금융위원장은 지난 12월 3일 기자간담회에서 “사실상 총량 관리에서 제외하는 방안도 검토 중”이라며 “구체적 인센티브 부여 방안은 금융권과 협의 후 이달 중 확정하겠다”고 말했다. 금융당국이 이 같은 안을 포함해 가계부채 총량규제의 유연하고 탄력적 운영 계획을 밝힌 것은 서민 실수요자의 숨통을 틔워주겠다는 의도로 분석된다. 일부 은행을 중심으로 대출이 재개됐다는 소식도 잠시, 2금융권 대출마저 전방위적으로 막히며 서민 실수요자가 대출 절벽으로 빠르게 내몰리고 있기 때문이다.

실제 서민들이 주로 이용하는 신협과 새마을금고는 최근 가계대출 취급을 전면 중단한 상태다. 농협과 수협 등 다른 상호금융도 주택 관련 신규대출을 취급하지 않고 있다. 특히 2금융권의 마지막 보루인 저축은행의 가계대출 규모도 지난해 총량한도(21.1%) 한계치에 임박했다. 업계에 따르면 저축은행 가계대출 규모는 지난 9월 기준 39조5225억원으로 총량한도까지 남은 금액이 불과 1조3688억원에 불과했다. 저축은행 업권이 지켜야 할 총량규제는 지난해 12월 대비 가계대출 증가율을 21.1% 이내로 묶는 게 골자다. 이중에서도 햇살론과 같은 정책금융상품 및 중금리 대출을 제외한 나머지 대출을 5.4% 이내로 관리해야 한다. 금융권 역시 규제 준수 여부에 따라 2022년도 총량규제 수준이 결정되는 만큼 대출에 적극 나서긴 어려운 상황이다. 지난 11월 말 기준 5대 은행의 가계대출 평균 증가세는 4.61%로 금융당국이 제시한 5%선에서 0.4%포인트도 채 남지 않았다. 최근 일부 은행이 대출을 재개했다는 소식이 전해졌지만 실제 소비자들의 체감은 크지 않은 것으로 보인다. 금융당국에 대한 실수요자와 정치권의 비난 여론도 영향을 끼쳤을 것으로 분석된다. 올해 가계대출을 일제히 조이자 대출을 받지 못한 실수요자들은 분노의 화살을 금융위로 돌리고 있다. 청와대 국민청원 게시판에는 금융당국의 규제 일변도로 많은 피해가 발생하고 있다는 글을 쉽게 찾아볼 수 있다. 여기에 여야의 대선후보가 갑작스러운 대출규제에 따른 실수요자 피해를 강한 어조로 비판한 것도 금융당국 입장에서는 부담으로 작용했을 가능성도 높다. 금융권 관계자는 “대선과 지방선거를 앞두고 정치권에서 압박 수위를 높인 점이 큰 부담이 됐을 것”이라고 말했다. 총량관리 과정에서 서민들이 이용하는 대출의 취급이 위축되지 않도록 하겠다는 금융당국의 취지에 전문가들은 바람직하다면서도 ‘보여주기식’에 그치지 않아야 한다고 지적한다. 금융당국이 해당 제도를 검토만 하고 시행하지 않거나, 소폭 시행에 그칠 경우 서민들 입장에서 ‘희망고문’이 될 것이란 우려다.

김대종 세종대 경영학부 교수는 “총량규제로 가장 어려움을 겪었던 이들이 중·저신용자인 점을 감안할 때 금융취약계층에 대한 배려가 늘어나는 것은 긍정적”이라면서도 “다만 총량규제에서 소폭 예외해주기보다는 전폭적 지원이 필요할 것”이라고 강조했다. 한편 중·저신용자와 달리 고신용자들은 올해도 돈을 빌리는 것이 어려울 것으로 보인다. 주요 은행은 금융당국에 2022년 가계대출 증가율 목표치를 4.5~5%로 제시했다. 지난해보다 최대 1%포인트나 낮아 대출 문턱이 더욱 높아지는 것이다. 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)도 기존보다 6개월 앞당겨 올 1월부터 본격 시행된다. 이에 따라 총대출액이 2억원이 넘는 모든 대출에 대해 연간 대출 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없다. 연초 급전이 필요한 실수요자 입장에서는 돈 빌리는 것이 여간 어려워지는 것이 아니게 된다. 금융권 관계자는 “능력이 충분한 사람에게는 돈을 빌려주지 말고 어려운 이들에게만 대출을 내주라는 것은 금융의 기본논리로 설명이 안 되는 일”이라며 “금융사 입장에서는 자칫 부실대출 비율이 크게 올라갈 우려가 있다”고 비판했다. 성태윤 연세대 경제학과 교수 역시 “기본적으로 능력과 신용도에 따라 소득과 상환능력이 있는 차주에게 대출을 풀어주는 게 논리에 맞다”고 지적했다.

신용대출 한도, 긴급 실수요에 한해 추가 대출 가능
‘연소득 이내’로 제한된 신용대출 한도가 올해 1월부터 결혼·장례·출산·수술 목적의 긴급 실수요에 한해 추가로 늘어난다. 이미 신용대출 한도를 채웠더라도 부여받은 특별한도를 통해 연소득의 0.5배·최대 1억원 이내에서 추가 대출이 가능하다. 다만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 함께 강화되기 때문에 기대출이 많은 차주는 예외 상황이 있다고 해도 추가 대출이 쉽지는 않을 것이란 지적도 나온다. 금융권에 따르면 은행연합회는 은행권과 협의를 통해 신용대출 실수요자 예외 허용 방안을 확정하고 금융위원회 승인을 기다리고 있다. 이번 방안은 결혼, 장례, 상속세, 출산, 수술입원의 사유로 긴급 자금이 필요할 경우 해당 사유 발생일로부터 3개월 또는 6개월 이내 신청을 거쳐 연소득 이내로 제한된 신용대출 한도에 연소득의 0.5배·최대 1억원 이내의 특별한도를 부여하는 것을 핵심 내용으로 한다. 결혼은 혼인관계증명서를 가지고 혼인신고일로부터 3개월 이내에 신청하면 되고, 장례·상속세는 폐쇄가족관계증명서 또는 사망확인서를 준비해 사망일로부터 6개월 이내 제출하면 된다. 출산은 임신진단서 또는 임신확인서의 서류를 갖춰 출산(예정)일 전후 3개월 이내에 신청할 수 있다. 수술입원은 수술확인서 또는 입·퇴원확인서 등의 증빙서류가 필요하고 수술·퇴원일로부터 3개월 이내에 신청해야 한다. 연소득 5000만원인 직장인이 은행에서 이미 5000만원의 신용대출을 받았더라도 관련 증빙서류만 제출하면 2500만원을 추가로 대출받을 수 있게 되는 것이다.

단, 긴급 실수요자에게 주어지는 특별한도라 할지라도 올해 1월부터 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총대출액이 2억원을 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 대출이 불가능하다. 대출 기간은 은행이 자율적으로 정할 수 있지만 상환은 분할상환이 원칙이다. 기존 일시상환 방식의 신용대출을 이용 중인 차주가 분할상환 방식이 적용되는 특별한도 대출을 받기 위해서는 기존 신용대출 상품과는 다른 새 상품을 이용해야 한다는 얘기다. 실수요자 요건에 해당하지 않아도 실수요자로 인정할 필요가 있으면 은행 여신심사위원회 승인을 통해 특별한도를 운용할 수 있도록 운신의 폭이 넓어졌지만 반대로 요건에 해당하더라도 심사에 따라 추가 대출이 거절당할 수도 있다. 은행연합회는 당초 지난 11월 시행을 목표로 은행권과 논의를 계속 이어갔지만 신용대출 특별한도 부여 사유와 증빙서류 등에 대한 부분에서 세부 조율이 필요해 시행 시기가 지연된 것으로 확인됐다. 이미 금융위가 지난 10월 26일 발표한 가계부채 관리 강화방안에서 서민·실수요자 보호를 위해 11월 시행을 목표로 ‘신용대출 연소득 1배 제한 예외적용’을 검토하고 있다고 밝힌 만큼 이번 방안은 즉각적인 승인이 예고되고 있다. 더불어민주당과 정부도 당정협의에서 2022년도 가계대출 총량관리 계획과 함께 서민과 실수요자 보호 장치들에 대한 논의를 집중 전개했다.

금융위 고위 관계자는 “일찌감치 긴급 실수요자에 한해 신용대출 연소득 1배 제한 예외적용이라는 방향성을 정해놨고, 세부적인 내용은 은행연합회에서 은행권과 협의한 방식을 따를 예정”이라며 “신용대출 특별한도 부여로 인한 부작용 얘기도 있지만, 예외 인정을 받기 위해서는 관련 서류를 내야하기 때문에 악용될 여지는 없다고 본다”고 말했다. 은행들이 긴급 실수요자 추가 대출에 대한 심사 책임을 지고 있는 만큼 신청은 비대면이 불가능할 것이란 전망이 우세하다. 비대면은 심사 간소화로 대출 승인이 비교적 쉽기 때문이다. 앞서 실수요자 보호를 위해 가계대출 총량관리에서 전세대출을 제외할 때에도 전세대출이 실수요가 아닌 자산 투자에 흘러드는 것을 막기 위해 1주택 보유자의 비대면 전세대출신청이 중단됐다. 한 은행 관계자는 “아직 은행에 구체적 내용들이 통지되지 않아 시스템 운영 방안은 정해지지 않았다”며 “다만 증빙서류를 받아야 하는데 비대면으로 할 경우 진위여부를 판단하기 어려울 것인 만큼 영업점 방문 신청 같은 제한을 둘 가능성이 높다”고 설명했다.

‘생계형 대출’ 보험사의 약관대출 증가
‘생계형 대출’로 불리는 보험사의 보험계약대출(약관대출) 증가세가 최근 가팔라지고 있다. 은행부터 상호금융까지 잇따라 대출 문이 닫히자 규제 ‘사각지대’로 수요가 몰리는 이른바 풍선효과로 분석된다. 코로나19 장기화에 따른 생활고도 원인으로 꼽힌다. 지난해 12월 10일 금융감독원 통계에 따르면 지난 9월 말 기준 보험사 약관대출 잔액은 64조4000억원으로 전분기 대비 6000억원 증가했다. 보험사의 약관대출 잔액은 2019년 말 65조1000억원을 기록한 이후 지난 2020년 말(63조5000억원)까지 줄곧 하락세를 이어왔다. 하지만 총량규제 등 대출 한파가 본격화된 지난해 2분기부터 증가세가 뚜렷해지는 모습이다.

약관대출은 계약자가 낸 보험료를 담보로 보험사에서 대출을 받을 수 있는 상품이다. 가입자의 보험 해약환급금의 70~80% 내에서 돈을 빌릴 수 있으며 자유롭게 상환할 수 있는 것이 특징이다. 보험이 담보이다 보니 별도 심사도 없이 대출이 가능하다. 이 같은 편의성 덕에 보험사의 전체 가계대출 잔액 중 절반은 약관대출이 차지하고 있다. 2020년 대출 잔액이 줄곧 하락세였던 약관대출이 최근 뚜렷한 증가세로 돌아선 것은 총량규제에 따른 풍선효과가 원인으로 꼽힌다. 약관대출은 총량규제에도 포함되지 않을뿐더러 총부채원리금상환비율(DSR) 적용도 받지 않기 때문이다. 한마디로 규제 사각지대에 있는 셈이다. 때문에 대출 기근 상황 속에 급전이 필요한 수요가 약관대출로 몰렸을 것이란 분석이 나온다.

금융권 관계자는 “전방위적 규제로 올해(2021년) 대출 받기가 까다로웠던 점도 영향을 미쳤을 것”이라며 “약관대출의 경우 실행이 쉽고 용도를 파악하기 어렵기 때문에 ‘영끌(영혼까지 끌어모으기)’이나 ‘빚투(빚내서 투자)’ 수단으로 활용될 여지가 높다”고 말했다. 코로나19 사태가 장기화되며 생계가 어려워진 영세 자영업자나 노인 등 취약계층이 증가한 점도 원인으로 분석된다. 전재수 더불어민주당 의원이 금감원으로부터 제출받은 자료에 따르면 60세 이상 노년층의 지난해 2분기 말 기준 약관대출 잔액은 13조2481억원으로 2020년 말(12조7285억원)보다 5196억원 증가했다. 약관대출은 당분간 증가세가 더 뚜렷해질 것으로 보인다. 주요 보험사들이 금리인상기 속에서도 최근 약관대출 금리를 되레 인하했기 때문이다. 주요 보험사의 금리확정형 약관대출 금리는 평균 6~8% 수준이다. 담보가 있는 대출이라는 점을 감안하면 금리가 높지만, 별도의 심사 등이 필요 없이 간편하게 돈을 빌릴 수 있어 급전이 필요한 이들이 많이 찾는다. 타 금융사 대출 문턱을 넘지 못한 수요가 약관대출로 몰릴 가능성이 더 커진 셈이다. 한편 금융당국은 약관대출의 증가 추이를 예의주시하고 있다. 금융당국 관계자는 “보험사 가계대출 관리 이행상황 및 대출건전성 지표에 대해 지속적으로 모니터링을 하고 있다”고 말했다. NM