미국 주택 매입자, 가격 상승과 고금리로 인해, 구입 능력 점점 하락

[미국 연방 세무사 / 뉴욕주 공인중개사 곽용석]

미국 주택 가격과 금리의 고공행진으로 구입자들의 구입 여력이 점점 악화되고 있는 것으로 조사됐다.   

부동산회사 아톰(ATTOM)이 새로 발표한 2024년 2분기 미국 주택 가격 보고서에 따르면, 중위 가격의 단독 주택과 콘도(아파트)는 전국 지역 중 약 99%에서 역사적 평균에 비해 구입하기 어려운 수준으로 유지되었다고 제시했다. 

2022년 초에 시작된 이 추세는 높은 주택담보대출(모기지) 금리와 집값 상승으로 인해 주택 소유가 이제 전국적으로 역사적으로 많은 부분의 가계 소득을 요구하고 있음을 보여주는 것이다.

"최근의 구입능력 악화 데이터는 주택 구매자들에게 분명한 도전적 과제를 제시하고 있다. 주택 가격이 상승하고 주택담보대출 금리가 상대적으로 높게 유지되는 가운데, 이러한 요인들은 주택을 더 구입하기 어렵게 만들고 있다"라고 아톰의 한 대표는 미디어(월드프라퍼티저널)에 설명했다. "이러한 추세는 구매자 수요가 증가하는 봄 구매 시즌에 더욱 심화되는 것이 일반적이다. 그러나 올해 추세는 2012년 주택 시장 호황이 시작된 이후 어느 시점보다 특히 주택 매입자들에게 더욱 도전적인 상태이다"라고 그는 덧붙였다.

이번 보고서 주요 결과로서, 중간 가격 주택의 주요 대출부담 비용으로, 2024년 2분기 평균 전국 가계 소득의 35.1%를 지출해야 하며, 2007년 이후 가장 높았고 대출 지침인 소득대비 28% 부담 기준을 초과했다.

분석 대상 589개 지역 중 582개 지역에서, 주택 소유 부담비용 중앙값이 더욱 부담스러운 수준으로 되었으며, 이는 지난 1분기 579개, 2023년 2분기 577개 지역 보다, 더 많아졌다고 제시했다.

주택담보대출 금리는 7%대를 유지한 상태에서, 전국 평균 주택 가격은 분기대비 7.3%, 전년대비 4.7% 각각 상승한, 36만 달러로 최고치를 경신했다.

주택담보대출 부담, 재산세, 보험료 등 지출의 평균 소득대비 비중은 2024년 1분기와 2023년 2분기 대비 모두 약 3%포인트 상승했다.
주택 소유부담 필요 비용은 이전 2번의 분기 동안에 소폭 감소한 후, 2024년 2분기에 약 10% 증가했다.

구입 능력은 주요 주택 소유 비용을 충당하는 데 필요한 수입(자기 투자 구입자금 20%와 소득 대비 부채 비율 28% 기준)을 미국 노동통계국의 평균 주급 데이터와 비교하여 계산했다.

중간규모 주택 가격은 2024년 1분기부터 2분기 사이에 589개 지역 중 514개 지역(87.3%)에서 상승했으며, 연간 기준으로는 441개 지역(74.9%)에서 상승했다.

인구가 최소 100만명 이상인 47개 지역 중 전년 대비 주택 중위 가격이 가장 많이 상승한 곳은 캘리포니아주 오렌지 카운티(16.2%), 캘리포니아주 알라메다 카운티(12%), 워싱턴주 킹 카운티(11.3%), 캘리포니아주 산타클라라 카운티(9.8%), 뉴욕주 나소 카운티(8.9%) 순을 보였다.

▲ 뉴욕 한 아파트 내부 모습 / 사진=네스트시커스

반면, 연간 가격이 크게 하락한 지역으로는 하와이주 호놀룰루 카운티(3.8%), 텍사스주 태런트 카운티(1.5%), 미시간주 오클랜드 카운티(1.4%), 미네소타주 헤네핀 카운티(1.1%), 조지아주 풀턴 카운티(1%)가 포함되었다.

구입 능력의 하락은 일반적으로 서부와 북동부의 고급 시장에 영향을 미쳤으며, 이들 지역의 2분기 중간 주택 가격은 최소 45만 달러였다.

가장 어려운 경제력을 보인 곳은 캘리포니아주 산타크루즈 카운티(필요한 소득의 113.8%), 뉴욕주 킹스 카운티(111.8%), 캘리포니아주 마린 카운티(109.2%), 하와이주 마우이 카운티(105.9%), 캘리포니아주 오렌지 카운티(103.4%) 순으로 나타났다.

반대로, 가장 구입 능력이 높은 시장은 펜실베니아주 캄브리아 카운티(필요한 소득의 12%), 일리노이주 마콘 카운티(13.3%), 일리노이주 피오리아 카운티(14.6%), 펜실베니아주 슐킬 카운티(14.6%), 펜실베니아주 머서 카운티(15.2%)가 포함되었다.
주택 구입의 소득 요건으로서, 2024년 2분기에 매매된 일반 주택의 주요 주택 소유를 위해 필요한 연간 소득 금액은 9만598달러였으며, 이는 평균 전국 소득인 7만2358달러보다 25.2% 많은 금액이다.

결국, 분석 대상 589개 시장 중 343개 시장(58.2%)에서 연간 7만5000달러 이상의 소득임금이 필요하여, 이는 상당한 경제성 문제가 발생한 것이라고 이 회사는 평가했다.

분석된 589개 지역 중 582개 지역(98.8%)은 과거 평균보다 구입 능력이 하락했으며, 이는 전분기 대비 소폭 증가한 수치이며, 2021년 초에 비해 크게 증가한 기록이라고 이 회사는 제시했다. NM