민간택지 분양가 상한제 적용 지역 확정

지난 11월6일, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 주거정책심의위원회(주정심) 의결을 거쳐 확정됐다. 투기과열지구로 지정된 지역을 중심으로 한 만큼 전역이 대상이었던 서울에서만 27개동(洞)이 이름을 올렸다.

장정미 기자 haiyap@
 
이번 분양가 상한제 적용 지역이 서울에 한정된 배경에 대해 국토교통부는 “법정 요건을 충족하는 지역 중에서 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정했다”면서 “최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 그간 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반 분양 예정물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 선별했다”고 밝혔다. 민간택지 분양가 상한제가 2015년 4월 이후 4년7개월 만에 서울에서 부활한 것이다.

강남권, ‘반값 아파트’ 분양까지 예측
분양가 상한제 시행에 따라 민간택지의 일반아파트는 11월8일 이후부터, 재개발 및 재건축 아파트는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지부터 분양가가 제한된다. 해당 단지에는 아울러 전매제한 기간 5~10년, 실거주 의무 기간 2~3년이 부여된다. 정부는 분양가 상한제 대상 지역의 분양가가 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 전망했다. 분양가 상한제는 택지비를 포함해 건축비, 적정 이윤을 합쳐 나온 결과를 기초로 분양가격을 제한한다. 택지비는 표준지공시지가를 기준으로 한다. 국토부 관계자는 “분양가 상한제가 적용되면 분양가격이 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 낮아질 것으로 본다”면서 “현행 HUG 심사 단지와 비교해도 약 5~10% 정도 낮을 것으로 파악하고 있다"고 설명했다. 국토부 집계에 따르면 27개동에서 상한제 적용을 받게 되는 재건축·재개발 단지와 일반분양 사업지는 87개단지, 약 8만4000가구다. 이중 서초, 강남, 송파, 강동 등 강남4구 단지가 74곳에 달한다. 이에 강남권 아파트의 경우 올해 하반기 가격이 단기 급등, 주변 시세 대비 최대 절반에 불과한 ‘반값 아파트’의 분양까지 예측되고 있다. 실제 강남권 아파트의 분양가는 현재 3.3㎡당 최고 4800만원이다. 상한제가 시행되면 3.3㎡당 4000만원 중반 이하로 떨어지게 되는데, 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 8000만원대에 형성돼 있는 점을 감안하면 상한제 후 분양가격은 시세 대비 ‘절반’에 불과한 셈이다. 최근에는 3.3㎡당 1억원에 달하는 단지가 나오기도 했다. 정부는 분양가 상한제 대상 지역의 분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 내다보고 있다.

정부가 이번 지정이 ‘1차’라는 점을 강조했음에도 형평성 논란이 일었다. 그동안 유력하게 거론됐던 양천구 목동, 동작구 흑석동, 경기 과천 등이 상한제 적용 대상에서 제외되면서 강남4구와 마포구, 용산구, 성동구만 집중 타겟이 됐다는 것이다. 과천의 경우 지난 10월 과천 집값 상승률은(한국감정원 기준) 전월 대비 1.44%로 전국 상승률 0.12%을 크게 상회했다. 과천 아파트 가격은 올해 3분기 동안만 4.53% 올랐다. 이에 국토부는 적용 지역을 선정하는데 법정요건, 정량요건, 동별검토 등 3단계 과정을 거쳤다고 밝혔다. 법정요건 이외에 정량요건으로 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로, 일반분양 예정 물량이 많거나 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구 단위로 선별했다는 설명이다. 국토부 관계자는 “최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 그간 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반 분양 예정물량이 많거나 분양가 관리 회피를 통한 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 구(區)를 선별했다”면서 “이번 분양가 상한제 적용지역은 10월 1일 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’을 통해 밝힌 지정 방향에 따라 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정한 것”이라고 강조했다. 전문가들은 분양가 상한제로 인한 집값 안정 효과는 제한적일 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 쉽지 않을 것”이라며 “2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약쏠림과 이에 따른 분양시장 과열이 이어질 것으로 예상된다”고 말했다. 최근 분양가상한제 적용에 따른 공급 축소 우려가 과도하게 선 반영되면서 준공 5년 이하 새 아파트 선호가 높아지며 가격 상승을 불러오기도 했다. 함 랩장은 “수요자 입장에선 저렴한 분양가격에 분양을 받을 기회가 생겼지만 지정지역과 비지정지역, 같은 구 내 동에 따른 지정 유무 차 등에 대한 형평성 논란이 이어질 것”이라고 전망했다. 이어 “일부를 누른 데 따른 풍선효과도 발생가능하다”면서 "“정비사업을 하는 쪽에서는 관리처분인가를 받은 단지는 내년 4월까지 사업을 서두를 것이고, 서둘러도 가능하지 않은 사업장들과 이들간 양극화도 발생할 수 있다”고 내다봤다. 동 단위 지정은 더욱 실효성을 거두기 어렵다는 지적도 나왔다. 권일 부동산인포 리서치팀장 역시 "“상한제 적용은 분양에 국한됐고 동단위로 쪼개지는 것은 더욱 실효성을 거두기 어렵다”며 “동은 달라도 전반적인 인프라는 공유가 가능한데 분양가만 통제한다고 집값이 동반 하락하기 어렵다”고 지적했다. 그는 “어차피 지금의 정책들은 특정지역을 선별적으로 지정하는 형태로 돼 왔고 시장은 이미 학습이 돼 있는 상황”이라며 “지정을 해도 조정이 좀 이뤄지면 해제가 반복되기 때문에 시장에 매물 잠김 현상은 더욱 심해질 수 있어 가격이 떨어지기 더 어려워 질 수 있다”고 말했다. 국토부는 시장 불안 우려가 있는 경우 제도 적용 지역을 추가로 지정할 방침이다. 국토부 관계자는 “이번 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 1차 지정으로, 이번에 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 관리 회피 또는 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정해 시장 안정기조를 유지하겠다”고 설명했다.

분양가 상한제 적용 택지 발표 이후 논란 이어져
국토교통부 주거정책심의위원회(주정심)가 분양가 상한제가 적용될 동 단위 민간택지를 발표했지만, 이를 벗어난 지역을 두고 논란이 계속되고 있다. 다수의 정비사업이 진행 중이거나 집값 상승률이 가팔라 당초 유력한 대상지로 지목됐던 서울 양천구 목동이나 경기 과천시 등이 빠진 데 따른 지적이다. 지난 11월9일 국토교통부는 “이번 상한제 적용 지역은 명확한 기준에 따라서 지정된 것”이라고 밝혔다. “상한제 적용 지역에 형평성이 부족하다”"는 비판에 이어 “일부 조정대상지역 해제 등이 ‘총선용’으로 단행됐다”는 의심까지 나온 데 따른 반응이다. 국토부에 따르면, 이번 주정심 회의 결과 배제된 지역들에는 각각의 사유가 있다. 가파른 집값 상승세를 보였던 경기 과천시의 경우, 당장 분양될 물량이 적었다는 설명이다. 국토부는 “분양가 상한제는 분양 물량이 있는 경우에만 효과가 발생한다”는 점을 들었다. 과천시는 관리처분인가를 받은 분양 예정 물량이 상한제 지정 2단계 요건인 '‘정량요건’'상 일반분양 물량 1000호를 넘기지 못했다는 것이다. 구 단위를 따졌던 상한제 지정 2단계 정량요건 기준 중에는 ‘일반분양 물량 1천 호 이상’ 등이 있다. 이어 동 단위를 따졌던 3단계에서도 ‘'사업 물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 낮은 지역은 예외’로 해 ‘적정 물량’에 재차 방점이 찍혔다. 과천시는 올해 처음으로 분양 아파트에 평당 3천만 원이 넘는 가격이 책정되면서 상한제 확대를 촉발한 지역이지만, 그 결과 적용지에서 제외됐다. 광명시의 경우 지역 내 분양 물량도 일정 수준 있고 가격 상승률도 가팔랐지만, ‘후분양’ 등 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하려는 움직임이 없었다며 빗겨나갔다. 경기 지역 내 나머지 투기과열지구인 성남시 분당구는 1단계 법정요건을, 하남시는 2단계 정량 요건을 충족하지 못했다고 국토부는 덧붙였다. 하지만 이같이 자의적인 ‘물량’ 기준에 방점을 찍은 자체가 문제라는 지적이 나온다. 2단계 ‘일반 분양물량 1천 호 이상’이란 기준에 대해 국토부 관계자는 “합리적 수준에 따랐다”, 3단계 ‘사업 물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 낮은 지역은 예외’란 요건에서의 물량 역시 “구체적인 기준 수치는 밝힐 수 없다”고 답했다. 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 김성달 국장은 “일반분양 물량이 1천 호보다 적으면 시장 영향이 적은 것이겠냐”며 “주택시장은 가격대에 따라 단절적으로 나뉠 수 있는 게 아닐뿐더러 조그만 자극 요소만으로도 쉽게 끌어 올려질 수 있는 곳”이라고 반박했다. 국토부는 사실상 서울 강남권에 분양가 제한의 사활을 건 모양새다. 이번에 지정된 27개 동 가운데 22개 동, 87개 단지 가운데 74개 단지가 이 강남구·강동구·서초구·송파구 등 이른바 ‘강남 4구’에 집중됐다.

국토부는 이들 구에 대해 “일반분양 물량이 서울 전체의 절반가량인 44.9%를 차지하면서 최근 6주간 집값 상승률이 0.1%에 달하는 등 상승 선도 지역”이라면서 “주택가격 수준도 높아 서울 전역에 대한 시장 영향력이 크다”고 설명했다. 반면 양천구의 경우 분양가격, 집값 상승률 등 2단계 정량기준을 충족하지 못했고, 특히 목동은 안전진단도 통과하지 못해 정비구역으로 지정된 사업장이 없다고 밝혔다. 동작구 흑석동의 흑석9구역은 지난 10월 겨우 관리처분인가를 받아 분양까지 이주·철거 등 절차가 남았고 현재까지 고분양가 책정 움직임이 없는 점, 성수동1가를 제외한 성동구의 다른 성수전략정비구역의 경우 조합 설립 인가 등 아직 초기 단계에 머무른 점을 들었다. 또 후분양 등 고분양가 책정 움직임이 있어서 이번에 적용 지역으로 지정된 마포구 아현동과 달리, 공덕동은 당장 분양계획이 없어 배제됐다고도 덧붙였다. 이에 결국 ‘풍선효과’ 등 부작용은 고려하지 않은 채 구멍만 잔뜩 남겼다는 비판까지 더해졌다. 김성달 국장은 “현재 주택시장의 문제는 강남 4구와 고가 아파트, 특정 구와 동만의 것이 아니다”라며 “이미 ‘부동산 투기가 우려된다’고 규정된 투기과열지구에서조차 극소수만 제한을 받게 되면서 비적용지 집값이 부추겨지는 풍선효과가 야기되는 결과만 나왔다”고 밝혔다. 그러면서 “분양가 상한제가 이리 헤지고 저리 헤져서 결국 아무것도 아닌, 없애버려도 상관없는 제도가 돼버린 셈”이라고 지적했다.

정부 규제에도 집값 안정화는 여전히 요원
지난 2017년 5월 출범한 문재인 정부는 줄곧 부동산 대책을 내놨지만 집값 안정화에는 번번이 실패했다. 정부가 두 달에 한 번 꼴로 규제를 발표하는 동안 서울 아파트값은 출범 직전보다 20% 넘게 올랐다. 지난 11월9일 임기 반환점을 맞은 정부가 받아든 부동산 정책의 성적표는 상당히 부진하다는 평가다. 정부는 지난 11월6일 민간택지 분양가상한제 적용 지역 선정까지 부동산 대책만 17차례 발표했다. 2017년 투기과열지구 지정, 양도세 강화, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 축소 등을 담은 6·19 및 8·2 대책부터 지난해에는 종합부동산세 중과, 대출규제 강화, 청약제도 강화 등을 골자로 한 9·13 대책도 나왔다. 서울 아파트값은 그 사이 20% 넘게 올랐다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 문재인 정부 출범 직전인 2017년 4월부터 올해 10월까지 서울 아파트값은 20.68% 뛰었다. 서울 25개 자치구 중 영등포구가 27.81%로 최대 상승폭을 기록했다. 강남구(23.37%), 서초구(18.59%), 송파구(23.98%), 강동구(22.71%) 등 강남 4구와 ‘마용성’으로 꼽히는 마포구(24.7%), 용산구(22.35%), 성동구(24.41%)도 큰 폭으로 올랐다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “부동산 시장에 대한 정부의 직접적인 개입이 점점 강해지면서 왜곡을 부추겼다”며 “부동산 가격은 전적으로 수요와 공급이라는 장기적인 메커니즘으로 개선해야 한다”고 지적했다. 재건축초과이익환수제(2018년 1월), 재건축 안전진단 기준 강화(2018년 3월) 등 정비사업에 대한 규제도 집값 상승 원인으로 작용했다는 지적이다. 공급 감소를 우려한 수요자가 재빨리 움직이면서 과열 양상을 보였다는 것이다.

송 연구부장은 “정부의 규제에 대해 시장에서는 주택 공급이 위축될 것이라는 신호로 받아들이기 때문에 불안한 심리가 더 커질 수밖에 없다”며 “특정 인기 지역을 중심으로 매매량은 급감했는데 오히려 가격은 크게 오르는 현상을 보이고 있다”고 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “서울 입주물량이 올해 약 4만2000가구에서 2021년 2만 가구로 줄어드는데, 재건축 규제까지 더해지면 공급 축소는 불 보듯 뻔하다”며 “수요와 유동자금은 많지만 공급은 줄기 때문에 집값은 계속 오를 것”이라고 말했다. 정부의 규제 일변도 부동산 정책은 오히려 시장의 내성만 키웠다는 비판도 나온다. 고강도 부동산 규제는 ‘반짝 효과’를 거둘 뿐 ‘결국 서울 집값은 오른다’는 인식만 더 커지고 있다는 분석이다.

권 교수는 “부동산 시장을 안정화하겠다면서 두 달에 한 번꼴로 대책을 내놨지만 실패에 가까운 결과가 나왔다”면서 “대책 발표 후 초기에만 집값이 잡히다가 다시 큰 폭으로 오르는 학습 효과가 오히려 더 크다”고 주장했다. 그는 또 “집값을 잡으려면 공급 확대, 수요 분산, 가격 통제 세 가지가 한 번에 이뤄져야 한다”면서 “정부는 가격 통제에 치우쳐 있는 규제 일변도 정책을 재고해야 한다”고 덧붙였다. 송 연구부장도 “부동산 정책에 대한 국민의 신뢰성과 예측 가능성을 갖추지 못한 탓에 부작용만 낳고 있다”며 “정부의 조급증이 오히려 시장을 뒤흔들고 있다”고 말했다. 정부가 최근 발표한 민간택지 분양가상한제 확대 적용도 시장 안정화 효과를 거두지 못할 것이라는 전망이다. 송 연구부장은 “주변 집값 안정을 위해 분양가를 떨어뜨리겠다는 발상은 실증 분석 측면에서도 합리적이지 못하다”면서 “오히려 주변 집값이 분양가를 결정했기 때문에 정부가 기대하는 효과를 내기 어려울 것”이라고 예상했다.

홍남기 부총리 “부동산 시장 불안시 추가 대책 준비”
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 문재인 정부 출범 후 지난 2년 반 동안 성장률이 하락한 데 대해 정책 책임자로서 아쉬움을 나타냈다. 반면 경제패러다임 전환을 최대 성과로 꼽으며 내년에도 경제초심의 자세로 포용성장을 가속화할 것이라고 밝혔다. 최근 이슈가 된 재정적자에 대해서는 경기가 어려운 상황에 확장재정에 따라 재정적자는 불가피하다며 내년에도 확장재정을 지속할 것이라고 강조했다. 지난 11월11일 홍 부총리는 정부세종청사에서 열린 출입기자단 간담회에서 “가장 미흡했던 부분은 두말할 것 없이 민간활력 찾아보고자 노력했음에도 성장률이 정부가 국민에게 약속했던 수준, 우리 경제가 가야할 성장경로를 따라가지 못하고 밑돈 점이 가장 큰 아쉬움”이라고 말했다. 기재부에 따르면 올해 우리나라 성장률은 2.0~2.1%를 기록할 전망이다. 이는 당초 정부가 목표로 했던 2.4~2.5%보다 최대 0.5%p 하향 조정한 것이다. 문재인 정부 출범 첫해인 2017년 우리나라 성장률은 3.2%를 기록한 이후 지난해 2.7%로 하락한 뒤 올해도 큰 폭의 하락이 불가피해 우려가 제기되고 있다.

홍 부총리는 문재인 정부 2년 반 성과에 대해 “우리 경제 패러다임 전환과 관련해 과거에는 성장일변도, 성장중심으로 정책을 이끌어 왔다면 문재인 정부 들어와서는 성장과 분배, 활력과 포용을 가치에 두고 정책을 펴고자 노력했다”고 강조했다. 다만 홍 부총리는 “어떤 정책이 성과가 있었고 미흡한지는 정책 당국자가 판단할 게 아니라 정책을 실질적으로 체감하는 국민이 판단할 사항”이라며 “국민 판단을 겸허히 받아들일 것”이라고 덧붙였다. 홍 부총리는 이날 간담회에서 최근 이슈가 된 재정적자에 대해 적극 해명하는 모습도 보였다. 홍 부총리는 “확장재정에 따라 단기적으로 통합재정수지, 관리재정수지의 마이너스 폭이 커지는 것이 불가피하다”며 “중장기적으로 마이너스 3% 이내로 복귀하도록 관리할 것”이라고 말했다. 앞서 9월말 기준 통합재정수지는 26조5000억원 적자를 기록했다. 홍 부총리는 이에 대해 “세입 균등지수에서 세출조기집행을 뺀 데서 주로 기인했다”며 “세입세출이 모두 종료되는 연말 기준으로 볼 때 균형(even) 전후 수준으로 전망된다”고 강조했다. 홍 부총리는 또 “올해 국세수입은 294조8000억원으로 연말 기준으로 세입 예산액에 조금 못 미칠 것으로 보이나 크게 벗어나지 않을 전망”이라며 “예산 대비 올해 세수부족은 약 1% 내외가 될 것이다. 이는 최근 5년간 세수오차율 4.4% 내 수준”이라고 덧붙였다. 홍 부총리는 오는 2023년 40% 중반대를 넘어설 것으로 예상되는 국가채무비율과 관련해 “40% 중반 이후에 또 재정건전성이 악화하고 채무가 늘어난다면 그에 대해서는 엄격한 관리가 필요하지 않을까 생각한다”고 말했다. 앞서 정부가 내놓은 2020년도 예산안 및 2019~2023년 국가재정운용계획에 따르면 내년 국가총생산(GDP) 대비 국가채무비율은 39.8%로 전망되며 오는 2023년에는 46.4%까지 상승할 것으로 보인다. 이와 관련해 홍 부총리는 “(국가채무비율이 40% 중반을 넘어서는 것을 관리하기 위해) 재정준칙을 설정하는 것도 한 방편이라고 생각해 그에 대한 검토를 진행할 예정”이라고 밝혔다. 그러면서 “내년에는 예산 증가율이 9.3%로 비교적 높은 확장기조를 가져가지만 재정의 역할과 재정건전성 두 가지를 양손에 놓고 같이 고려하면서 적정규모를 판단했다”고 말했다.

홍 부총리는 또 최근 발표된 분양가 상한제에 대해 “부동산 시장이 불안성을 보이면 정부로서는 추가 대책을 언제든 준비하고 있다”며 “분양가상한제에 대한 추가 적용 여부 문제도 배제하지 않고 있다”고 밝혔다. 홍 부총리는 “분양가상한제는 부동산 시장 안정을 꾀하겠다는 목표와 거시경제에 미치는 부정적 영향을 최소화하겠다는 두 가지를 모두 고려한 결정”이라며 이같이 말했다. 그는 “관리처분계획이 진행 중인 재건축 단지에 6개월 유예기간 부여하거나, ‘동 단위’ 핀셋규제 시행 등이 그와 같은 고려의 한 부분”이라고 설명했다. 홍 부총리는 향후에도 부동산 시장 안정을 위해 “여러 가지 부동산 거래 조사라든가 세제·금융상의 대책, 분양가상한제에 대한 추가적 적용 여부 문제도 배제하지 않고 있다”고 강조했다. 그는 “경제를 맡고 있는 입장에서 가능한 한 부동산 시장의 안정을 꾀하도록 하면서 최소한으로 적용하기 위해 노력했다”며 “앞으로의 대책에 있어서도 부동산 시장 안정과 거시경제 균형을 조화롭게 고려해서 대응해나갈 계획”이라고 말했다. NM