정부, 분양가 상한제 지역 대폭 확대

시가 9억원 이상 주택 담보대출 LTV(담보인정비율)을 20%(현행 40%)로 축소하고, 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지한다. 종합부동산세 세율도 최대 0.8%포인트(p) 인상하기로 했다.

황태희 기자 hth@

지난해 12월16일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 정부부처는 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 종합 대책’ 브리핑을 열고 이 같은 방안을 발표했다. 정부에 따르면 서울 주택가격은 2018년 9·13 대책 발표 이후 11월2주부터 32주간 하락했지만 강남권 재건축발(發) 상승세 확산으로 7월 1주부터 24주 연속 상승했다.

투기수요 근절 위해 초강력 부동산 종합 대책
정부는 올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였지만 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 나타나고 있다고 판단했다. 특히 저금리로 자금조달 비용이 낮고, 낮은 보유부담 등에 따른 시세차익 기대가 매수세 확대에 영향을 미치고 있는 것으로 판단했다. 아울러 지난 1차 분양가 상한제 적용에서 제외된 지역들을 중심으로 상승 기대심리가 확대되고 세제·대출 규제를 피해 증여, 법인 설립 등을 활용해 투자하는 강남권 등의 고가주택 중심으로 매수 행위가 성행한 것으로 보고 있다. 정부는 이에 따라 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’라는 3대 원칙을 세우고 이번에 강력한 부동산 종합 대책을 내놨다. 정부는 우선 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)를 추가로 강화하기로 했다. 현행 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 LTV는 40%를 적용하고 있다. 앞으로는 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주의 투기지역·투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하기로 했다. 9억원 이하 분에 대해서는 종전처럼 LTV 40%를 적용하고, 9억원 초과 분에 대해서는 20%를 적용한다. 정부는 또 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다. 또 주택담보대출의 실수요 요건을 강화하기로 했다. 현재 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역·투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무가 부여된다. 종합부동산세 세율도 인상하기로 했다. 일반 주택보유자에 대해서는 과표 대상별로 0.1%p～0.3%p 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%p～0.8%p 인상한다. 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한은 종전 200%에서 300%로 상향 조정한다. 공기가격 현실화율 제고에도 나선다. 내년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고할 방침이다. 공동주택 시세 9∼15억원의 경우 70%, 15∼30억원의 경우 75%, 30억 이상의 경우 80% 수준까지 반영한다는 게 정부 방침이다. 양도소득세는 실수요자 중심으로 보완하기로 했다. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하기로 했다. 현행 제도는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 앞으로는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하기로 했다. 또 2년 미만 보유 주택에 대해서는 양도소득세율을 인상하기로 했다. 1년 미만의 경우 40%에서 50%로 인상하고, 1년~ 2년 기본세율은 40%를 적용한다. 아울러 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하기로 했다. 정부는 또 지난 11월6일 서울 27개 동을 상한제 지역으로 지정한데 이어 서울 13개구 전지역과 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 추가 지정하기로 했다.

분양가상한제 시행에도 가격 상승세 지속
서울 아파트 중위가격이 5개월 연속 최고치를 경신하면서 8억8000만원을 넘어섰다. 지난 11월 초 강남구 개포동 등 서울 시내 27개 동(洞)에 민간택지 분양가상한제 시행을 결정한 이후에도 가격 오름세가 지속됐다. 11월27일 KB국민은행 리브온 월간 부동산 통계에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 중위 매매가격은 전월보다 489만원 오른 8억8014만원으로 집계됐다. 중위 매매가격은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 위치한 가격으로 평균 매매가격보다 시세 흐름 전망 파악에 유용한 지표다. 서울 아파트 중위 매매가격은 지난 7월 전고점이었던 2018년 11월(8억4883만원) 기록을 8개월 만에 경신한 이후 이달까지 5개월 연속 최고가를 기록했다. 강남권과 강북권 모두 아파트 중위 매매가격이 올랐다. 강남 11개구 아파트 중위 매매가격은 11억477만원으로 전월(10억9719만원) 대비 758만원 상승했다. 2018년 9월 처음으로 10억원을 넘은 강남 11개구 아파트 중위값은 1년 2개월 만에 11억원대에 진입했다. 민간택지 분양가상한제 확대 시행에 따른 공급축소 우려로 신축단지 시세가 급등했고 관리처분인가를 받아 올해 4월까지 상한제 규제가 유예된 재건축 단지 가격이 반등한 영향이 맞물린 결과로 풀이된다. 강북 14개구 아파트 중위 매매가격은 전월보다 241만원 오른 6억2677만원으로 조사됐다. 도심 직주 근접 수요로 역세권 신축‧대단지 가격이 오름세를 이어간 영향이 컸다. 지난해 11월 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 3276만원으로 집계됐다. 강남구가 3.3㎡당 6270만원으로 가장 비쌌고 이어 서초(5509만원) 용산(4329만원) 송파(4277만원) 순이었다. 시내에서 3.3㎡당 아파트 매매가격이 가장 낮은 지역은 금천구로 1920만원이다. 향후 서울 집값 상승을 예측하는 수요자도 늘었다. 11월 서울지역 KB부동산 매매가격 전망지수 122.6으로 전월(121.4)대비 1.2포인트 상승, 2018년 9월(133) 이후 최대치를 기록했다. 이 지표는 0~200 범위에서 산출되는데 100 초과 시 향후 집값 상승을 예측한 수요자가 더 많다는 의미다. 정부는 부동산 규제 강화로 연말부터 서울 아파트값이 안정세를 보일 것으로 기대했으나 수요가 많은 서울 아파트값을 기준으로 하면 이 같은 예측은 현실과 괴리가 크다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 6억635만원이었던 서울 아파트 중위 매매가격은 이달 집계치 기준으로 45% 이상 올랐다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “보유세, 대출 규제, 3기 신도기 등 정부가 발표하는 모든 규제 정책들이 결과적으로 서울 집값을 오히려 더 띄우는 역효과를 냈다”고 지적했다.

재개발·재건축 조합들, 잇따라 당국 의견 수용
정부에 강력하게 저항하던 재개발·재건축 조합들이 잇따라 백기를 들고 당국 의견을 수용하고 나섰다. 시간과 비용 부담이 큰 데다 인허가권자인 정부 당국에 밉보여서 좋을 게 없다는 판단을 한 것으로 풀이된다. 일반분양분 통매각을 추진해 온 서울 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축 조합은 지난 12월12일 이사회를 열어 통매각을 포기하고, 서초구청을 상대로 벌였던 행정소송도 취하하기로 했다. 민간택지 분양가 상한제에 반발해 통매각 방침을 세웠으나 '꼼수'라는 정부의 강력한 반대에 밀려 결국 백기를 든 것이다. 대신 신반포3차·경남아파트 재건축 조합은 정부 당국 협조 하에 최대한 일정을 서둘러서 2020년 4월 전에 입주자 모집 공고에 나선다는 계획이다. 조합이 이 같은 결정을 내린 데는 소송이 장기전으로 가게 될 경우 소요되는 시간과 비용 부담이 컸기 때문으로 풀이된다. 이번 신반포3차 조합 결정은 최근 분양가 상한제를 피하기 위해 ‘후분양’을 저울질 해 온 서울 강남권 다른 재건축 조합들에게 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 서울시가 거듭 통매각에 대해 ‘주택 공급질서를 무너뜨리는 불공정행위’라고 강조한 것도 분양가 상한제 무력화 움직임을 사전에 차단하기 위한 조치로 볼 수 있다. 특히 일각에서는 신반포3차·경남아파트 조합 측이 무리한 소송전을 벌이다 시간만 허비한 것 아니냐는 비판의 목소리도 적지 않다. 조합은 분양가 상한제 적용 전 올해 4월 내에 분양을 목표로 하고 있지만 달성 여부는 불투명한 상황이다. 특히 이 지역은 연약지반이라 구조성능 설계 인허가를 추가로 받아야 한다. 정비업계의 한 관계자는 “후분양에 대해 청약 시장 질서를 문란하게 하는 행위라고 정부가 경고를 했음에도 소송전을 벌이다 조합이 시간을 허비한 측면이 있다”며 “열심히 뛰면 분양가 상한제를 겨우 피할 수도 있겠지만 정부가 얼마나 적극적으로 지원해 줄지가 관건”이라고 말했다. 최근 정부 당국과 마찰을 빚다 백기를 든 사례는 신반포3차 조합 사례뿐만이 아니다. 앞서 지난 12월6일 과도한 수주 경쟁으로 논란을 빚은 한남3구역 재개발 조합은 전면 재입찰을 통해 시공사를 다시 선정하기로 방향을 바꿨다. 서울시는 지난 11월26일 한남3구역 재개발 시공사 입찰 과정을 특별 점검해 재입찰을 권고하고, 현대건설, GS건설, 대림산업 등 3개 건설사에 대해선 입찰 제안 내용이 도시정비법 위반 소지가 있다며 검찰에 수사 의뢰했다. 한남3구역 조합은 당초 과열 경쟁으로 서울시의 권고를 받고 ‘수정안’을 추진해 왔다. 하지만 서울시가 ‘입찰 중단과 재입찰’을 재차 권고하자 결국 인허가권자의 뜻을 수용한 것이다. 입찰 공고부터 다시 시작해야하는 만큼 한남3구역 재개발 사업은 6개월 이상 지연이 불가피해 졌다. 이처럼 잇따라 재개발·재건축 단지들이 정부 당국의 의견을 수용하기로 한 것은 문재인 정부의 규제 의지가 강력한데다 더 큰 부작용을 초래할 수 있는 우려가 작용한 것으로 풀이된다. 부동산업계의 한 관계자는 “사실 처음부터 이길 수 없는 싸움이었다”며 “승인권자는 정부인데 계속 밉보여 봤자 어차피 시간은 똑같이 할애가 되기 때문에 장기전으로 가게 되면 불리한 쪽은 결국 주민들”이라고 말했다. 다른 관계자는 “정부와 대립해서 이기기가 쉽지 않은데다 이 과정에서 시간뿐만 아니라 비용도 늘어나 적지 않은 부담을 떠않아야 한다”며 “정부의 규제 의지가 강한 현 상황에서 가능성이 낮은 싸움을 하는 것보단 솔루션을 담아 풀어가는 게 더 현명한 방법일 수 있다”고 말했다. NM