‘12·16 부동산 대책’ 후 두 달

지난 2월11일 금융위원회·한국은행·금융감독원이 발표한 ‘2020년 1월 중 가계대출 동향’에 따르면 1월 말 현재 은행권 주택대출이 한 달 전인 2019년 12월보다 4조3000억원 증가했다. 16년 만에 최대 증가폭이다.

황태희 기자 hth@

4조3000억원은 서민형 안심전환대출로 전환하기 위해 제2금융권에서 은행권으로 이동한 대출 수요 1조4000억원 포함된 규모다. 하지만 이를 제외한 나머지 증가폭 2조9000억원 역시 2004년 관련 통계 작성이 시작된 이후 최대치다.

가계대출 중 주담대 잔액 4조3000억원 증가
한국은행이 지난 2월11일 발표한 ‘2020년 1월 중 금융시장 동향’에 따르면 지난 1월 은행권 가계대출 중 주담대 잔액은 657조9000억원으로 전월보다 4조3000억원 늘었다. 전월 증가폭(5조6000억원)보단 줄었지만 증가세가 이어졌다. 1월만 놓고 봤을 때 역대 가장 큰 규모다. 종전 최대치는 2016년 1월 2조7000억원이었다. 한은 관계자는 “작년 말 늘었던 주택거래에 따른 자금 수요가 이어지고 있고, 안심전환대출이 반영된 영향”이라며 “시차를 고려할 때 12·16대책 효과는 3월쯤 나올 수 있을 것”이라고 설명했다. 안심전환대출 비은행 대환분은 1조4000억원이다. 이 부분을 제외해도 주담대 증가액은 2조9000억원으로 1월 기준 역대 최대치다. 주담대 중 전세자금 추정치는 2조3000억원이다. 한은은 “전세 자금 수요가 지속됐다”며 “지난해 2월부터 2조원대의 전세자금 수요가 지속되고 있는 모습”이라고 설명했다.

서울시 부동산정보광장에 따르면 지난해 서울 아파트 매매 거래량은 8·9월 7000호에서 10월에 1만2000호로 증가했고 11월 1만1000호, 12월 9000만호를 기록했다. 전세거래량은 8월 1만호, 9월 9000호, 10월 1만1000호, 11월 1만호, 12월 9000호였다. 1월말 은행권 기타대출 잔액은 6000억원 줄었다. 전월 부동산 대출 수요의 영향으로 기타대출이 1조6000억원 늘었던 것과 비교하면 큰 폭의 감소세다. 한은 관계자는 “전월과 같이 주택 자금 수요가 이어졌으나 설 상여금을 받은 영향이 더 컸던 것으로 풀이된다”고 말했다. 12월말 기타대출 잔액은 233조원이었다. 주담대와 기타대출을 모두 합한 은행권 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 892조원으로 전월보다 3조7000억원 증가했다. 지난해 12월 증가폭(7조2000억원)보다 48.6% 줄었지만, 1월 기준으론 역대 최대치다. 은행의 가계대출 증가액은 지난해 8월 같은 해 최대치인 7조4000억원을 기록한 후 9월에는 4조8000억원으로 둔화됐으나 10월(7조2000억원), 11월(7조원), 12월 3개월 연속 7조원을 넘었다. 1월말 은행 기업대출 잔액은 877조5000억원으로 전달보다 8조6000억원 늘었다. 전월 2조2000억원 줄었던 대기업 대출은 3조1000억원 늘었고, 3조9000억원 감소했던 중소기업은 5조4000억원 증가했다. 중소기업에 속해 있는 개인사업자 대출 증가액은 1조600억원 늘었다. 한은 관계자는 “대기업과 중소기업 모두 연말 인시상환분 재취급, 부가가치세 납부 수요 등으로 대출이 늘었다”고 설명했다.

지난해 1월 은행권 수신은 15조1000억원 줄어 전월(-2000억원)보다 감소폭이 확대됐다. 부가가치세 납부를 위한 자금인출로 수시입출식예금이 17조4000억원 줄며 감소세를 이끌었다. 전월 27조3000억원 줄었던 정기예금은 1조5000억원으로 소폭 증가했다. 전월 8조1000억원 감소했던 자산운용사 수신은 22조9000억원으로 큰 폭으로 증가했다. 특히 머니마켓펀드(MMF)가 23조5000억원 늘며 증가세를 견인했다. 연말 자기자본비율 관리를 위해 은행이 일시적으로 회수한 자금과 국고여유분이 다시 유입되며 MMF가 증가했다. 3개월 연속 감소세를 지속했던 채권형펀드는 안전자산 선호 심리가 확대되면서 1조원 늘었다. 반면 전월 6조3000억원의 증가세를 보였던 주식형펀드는 2조8000억원 감소했다.

금융위원회와 금융감독원이 발표한 ‘1월중 가계대출 동향’에 따르면 지난 1월 전(全) 금융권 가계대출 잔액은 전월 대비 1조9000억원 증가했다. 이는 지난해 3월 증가액이었던 9000억원 이후 10개월 만에 최소다. 1월 전 금융권 가계대출 증가액은 지난해 4월 5조6000억원을 기록한 이후 5조~6조원 수준을 유지하다가 지난해 12월 7조8000억원을 기록한 뒤 급격히 줄었다. 업종별로는 지난 1월 은행권 가계대출 잔액이 3조7000억원 증가하며 지난해 12월(7조2000억원)의 절반 수준에 그쳤다. 제2금융권 가계대출 잔액은 1조8000억원 감소했다. 전 금융권 주담대 잔액은 1월 중 3조원 늘어났다. 은행권 주담대의 경우 개별대출이 5조원 늘어난 가운데 집단대출이 7000억원 감소하며 총 4조3000억원 증가했다. 지난해 1월 금융권의 주담대 증가액은 1조원이었다. 반면 제2금융권 주담대는 1조3000억원 감소했다. 금융위는 서민형안심전환 대출로 저축은행과 상호금융권 등의 대환수요가 은행권으로 넘어간 영향이 큰 것으로 봤다. 1월 중 기타대출 잔액은 전월대비 1조1000억원 감소했다.

강남 3구 중 강남·송파구의 아파트 거래 위축
12·16 부동산 대책 이후 지난 1월 서울의 9억원 이상 아파트 거래량, 거래 비중이 크게 줄어든 것으로 조사됐다. 2월11일 부동산114가 국토교통부 실거래를 조사한 자료에 따르면 1월 서울 아파트 거래건수는 1439건으로, 12월 7532건 대비 80.9% 감소했다. 월별 아파트 거래건수는 지난해 9월 6997건에서 10월 1만1515건, 11월 1만1479건으로 급증하다가 12월 7532건으로 감소한데 이어 1월 1439건으로 크게 줄었다. 눈에 띄는 것은 9억원 이상 아파트 거래 비중이다. 9억원 이상 아파트 거래건수는 9월 전체 대비 32.5%(2277건), 10월 31.8%(3660건), 11월 30.3%(3473건)로 전체 거래건수와 관계없이 비교적 일정한 수준을 유지했다. 하지만 12월 23.1%(1740건)을 기록하더니 1월 12.9%(186건)으로 급감했다.

고가 아파트 급감의 주원인은 주택담보대출비율(LTV) 조정에 따른 것으로 분석된다. 기존에는 주택 가격에 상관없이 LTV 40%가 적용됐지만 지난해 12월부터 9억원 초과분은 20%까지만 적용되고 있다. 시가 15억원 초과 아파트에 대해선 주택담보대출이 전면 금지됐다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “대출규제 영향으로 거래가 급감했다”며 “지역별로 보면 집값이 상대적으로 비싼 지역들이 주요 표적이 되다 보니 거래가 줄었고 그중에서도 강남권과 한강 변 거래 위축이 두드러졌다”고 설명했다. 지난해 9월부터 지난 1월까지 강남3구(강남·서초·송파)의 9억원 이상 아파트 거래 비중은 강남구(21.5%p 하락), 송파구(17.8%p 하락)가 크게 감소한 반면 서초구(13.3%p 하락)의 감소폭이 적은 것도 특징이다. 신축 아파트 위주인 서초구보다 상대적으로 개발 전 재건축 단지가 많은 강남·송파구의 감소폭이 큰 것을 확인할 수 있다. 업계 한 관계자는 “최근 정부가 강남권 아파트 거래 내역에 대한 고강도 조사를 벌였다”며 “특히 재건축 단지를 중심으로 투자 수요가 위축됐을 것”이라고 전했다.

수원·용인·성남 아파트 매매가 급상승
지난 2월13일 한국감정원이 발표한 ‘2020년 2월2주 주간아파트 가격 동향’에 따르면, 경기도의 아파트 매매가격은 2월 첫째 주 0.22% 상승에 이어 둘째 주에 0.39% 올랐다. 이는 같은 기간 전국 상승률 0.08%, 0.14%를 상회하는 수치다. 경기도 아파트 매매가 상승을 주도하고 있는 건 수원과 용인이다. 수원 권선구의 경우 신분당선 연장과 수인선 등 교통호재로 한 주 사이에 2.54%가 올랐다. 이 외에 영통구(2.24%), 팔달구(2.15%), 장안구(1.03%) 등 수원4구가 동시에 가파른 상승세를 나타내고 있다. 수원과 인접해 있는 용인 지역도 급등세가 이어지고 있다. 용인 수지구와 기흥구는 각각 한 주간 1.05%, 0.68% 올랐다. 지난주 0.71%, 0.50%에 비해 상승폭이 크게 확대됐다. 더욱이 조정대상지역으로 지정된 구리와 광명의 상승세도 눈에 띈다.

구리와 광명의 아파트 매매가는 2월 첫째 주보다 각각 0.65%, 0.41% 올랐다. 실제로 구리의 경우 ‘구리 갈매 스타힐스’ 전용면적 84.95㎡은 지난 1월 5억1000만원에 거래됐지만 2월 초 5억6300만원에 매매돼 한 달 사이에 5000만원이 올랐다. 인창동 ‘동원베네스트’ 역시 전용면적 84.98㎡이 지난 1월 4억7200만원에 거래됐지만 2월 초 5억4500만원에 매매돼 한 달 새 7300만원 올랐다. 구리와 광명은 모두 서울과 가장 인접한 수도권 지역으로 교통 여건 개선과 정비사업이 예정돼 있다. 구리는 지하철 연장과 인창동 도매시장 사거리 재개발이 예정돼 있고 광명은 광명역 역세권 개발과 철산동 정비사업, 신안산선 개통 등의 이슈가 있다. 원혜진 감정원 부동산통계처 주택통계부 담당연구원은 “설 연휴가 지나고 상대적으로 서울과 인접한 지역 중 역세권과 일부 선호단지 위주로 오르고 있는 것 같다”고 말했다. 그러면서도 “이 지역의 가격 급등세가 풍선효과라고 단정지을 수 없다”고 말했다. 원혜진 연구원은 “서울 외곽지역이 오르면 경기도가 그 상승 수준에 맞춰 오르기 때문에 풍선효과로 인한 상승세인지 아닌지를 판단하기는 어렵다”며 “이러한 상승세가 유지될 지는 지켜봐야 할 것 같다”고 설명했다. 부동산인포 권일 리서치센터 팀장은 “광명과 구리가 조정대상지역으로 지정됐음에도 불구하고 가격이 상승한다는 건 결국 소비자들이 서울 근교지역을 선호한다는 걸 보여준다”라며 “수요 집중이 계속될 것이다. 이 지역의 규제가 한 단계 더 강화될 경우 상승률은 둔화될 수 있겠지만 장기적으로 가진 않을 것이다. 수요자들이 결국 이 지역을 선택할 것이기 때문이다”라고 전망했다. 최근 수원·용인·성남의 아파트 매매가가 급등하면서 일부 지역이 조정대상지역에 추가될 것으로 보인다. 지난 2월13일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계부처 장관들이 참석한 가운데 녹실(綠室)회의를 열고 최근 과열이 있는 일부 지역의 주택시장 동향을 점검했다. 정부는 이 자리에서 ‘12·16 부동산 대책’ 이후 풍선효과로 집값이 급등하고 있는 수원·용인 등 수도권 일부 지역에 대한 추가 규제를 논의한 것으로 전해졌다.

정부의 12·16 대책 이후 서울 강남 3구 등의 고가 아파트에 대한 규제가 강해지자 수용성 같은 규제가 덜한 지역을 중심으로 풍선효과가 나타나면서 매매 가격이 치솟고 있어서다. 특히 수원은 신분당선, GTX-C 등 교통 확충에 더불어 올해 경기도청 신청사, 한국가스안전공사 공공기관 이전 등 각종 호재가 몰려있어 올해 들어 호가가 1억~2억씩 급등한 단지가 많다. 서울 강남권 접근성이 우수한 용인과 성남도 신축 아파트를 중심으로 수요가 쏠린다. 수용성 지역 가운데 수원 팔달구와 광교지구, 용인 수지·기흥, 성남은 전역이 이미 조정대상지역으로 지정돼 있다. 이에 따라 업계에서는 조정대상지역이 아닌 수원 권선·영통구 등지가 추가 지정될 것으로 보고 있다. 국토부는 조만간 주거정책심위위원회를 열고 수원과 용인·성남 일부를 조정대상지역으로 묶기로 했다. 조정대상지역은 집값 상승률이나 청약 경쟁률이 높아 과열이 우려되는 지역을 대상으로 지정한다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 가능 규모가 줄어들고 양도소득세도 중과된다. NM